Najemno razmerje ureja najemna pogodba – pravice in obveznosti strank

Osnovna pravica najemnika je pravica do bivanja, pravica lastnika pa pravica do najemnine. Osnovna dolžnost lastnika je, da za stanovanje skrbi tako, da je primerno za bivanje, najemnik pa mora stanovanje uporabljati le v namene, določene s pogodbo (to je bivanje). Podrobneje so pravice in obveznosti lastnika in najemnika opredeljene v nadaljevanju.

Najemnik ima pravico:

• uporabljati stanovanje;
• opraviti nujna popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo in zahtevati povračilo stroškov zaradi teh popravil;
• zahtevati povrnitev škode, ki je nastala, če lastnik ni vzdrževal stanovanja in skupnih prostorov v stanju, ki zagotavlja normalno uporabo stanovanja;
• zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
• zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati;
• do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, razen če se z njim ne dogovori drugače
• odpovedati pogodbo, kadarkoli in ne da bi moral navesti razloge, vendar v skladu z odpovednim rokom (če v pogodbi ni navedeno drugače, se upošteva zakonski 90 dnevni odpovedni rok).

Lastnik ima pravico:

• prejemati najemnino;
• odpovedati pogodbo v skladu z odpovednim rokom;
• odločati o prenehanju najemnega razmerja v primeru večjih kršitev (neplačevanje najemnine ali stroškov, uničevanje stanovanja … Več v nasvetih o Najemni pogodbi). Mora pa najemnika vnaprej pisno opozoriti, da preneha s kršitvami in mu dati možnost odprave kršitev z rokom najmanj 15 dni. Najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, uničuje stanovanje, razgraja in moti okolico… (kakor v skladu z določili v pogodbi);
• do vstopa v stanovanje z namenom pregleda pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika.

Lastnik nepremičnine je zainteresiran, da se na njegovi nepremičnini ne dela škoda, zato se plača varščine za zaščito svojega premoženja.

Najemnik je dolžan:

• uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo in namenom pogodbe (v stanovanju bivati, ne pa opravljati drugih dejavnosti). Če krši najemno pogodbo in tudi po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v nasprotju s pogodbo, lahko lastnik pogodbo odpove brez odpovednega roka;
• pravočasno plačevati najemnino in vse tekoče stroške v skladu z najemno pogodbo;
• spoštovati hišni red;
• v stanovanju ravnati kot dober gospodar (kot bi ravnal s svojo lastnino). Za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja odgovarja najemnik. Tako mora poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja v skladu z določili najemne pogodbe;
• o napakah na stanovanju redno obveščati lastnika. Za odpravo teh napak je odgovoren lastnik, vendar če nastane večja škoda ali taka škoda grozi (npr. počena cev) in lastnik ni takoj dosegljiv, najemnik kot dober gospodar tako napako odpravi. Se pa v tem primeru shrani račun za popravilo in ga predloži lastniku, da ga poravna oz. upošteva pri plačilu najemnine;
• dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za pregled pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika;
• vrniti urejeno in čisto stanovanje po prenehanju najemne pogodbe. Pri tem se upošteva, da so sprejemljive spremembe, ki nastanejo z običajno rabo stvari.
  • Najemnik ne sme:
    • oddati stanovanja v podnajem, razen če se tako dogovori z lastnikom že v pogodbi. V tem primeru najemnik lastniku jamči, da bo podnajemnik stanovanje uporabljal po najemni pogodbi;
    • bistveno spremeniti stanovanja in vgradne opreme ali opravljati izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega dogovora z lastnikom. Lastnik ne more odreči soglasja za take posege v osebnem interesu najemnika, če so v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami, stroške pa nosi najemnik.