Gibanje cen stanovanj, hiš na nepremičninskem trgu v Sloveniji v zadnjih 5 letih

---

Slovenski nepremičninski trg se v letu 2025 sooča z zanimivim paradoksom: ohlajanjem obsega prodaje, medtem ko cene nepremičnin še naprej naraščajo. To kaže na kompleksno dinamiko, ki jo je vredno podrobneje raziskati.

Dolgoletni trend naraščanja števila prodaj in skupnega prometa z nepremičninami se je v letu 2024 vsaj začasno prekinil. To bi lahko bil znak, da se je trg, ki je bil v preteklih letih izjemno vroč, začel umirjati. Vzroki za to so lahko različni, vključno z zmanjšano kupno močjo zaradi inflacije, višjimi obrestnimi merami za posojila, ki otežujejo dostop do financiranja, in splošno negotovostjo na trgu. Morda so se kupci umaknili v čakanje, da bi videli, kako se bo trg razvil.

Kljub temu trend stabilnega naraščanja cen nepremičnin ostaja nespremenjen. To pomeni, da povpraševanje, čeprav morda manj intenzivno, še vedno presega ponudbo, kar ohranja pritisk na cene. Dejavniki, ki prispevajo k temu, so lahko:

• Pomanjkanje novogradenj: Še vedno primanjkuje novih nepremičnin, kar ohranja cene obstoječih visokih.
• Visoki stroški gradnje: Cene gradbenih materialov in dela ostajajo visoke, kar se odraža v končni ceni novih nepremičnin in vpliva tudi na vrednost rabljenih.
• Investicijski nakupi: Nepremičnine še vedno veljajo za varno naložbo, kar privablja investitorje in ohranja povpraševanje.
• Inflacija: V času inflacije nepremičnine pogosto veljajo za varen pristan, saj ohranjajo svojo vrednost, kar dodatno spodbuja povpraševanje.

Kaj to pomeni za kupce in prodajalce?

Za kupce to pomeni, da kljub manjšemu številu transakcij cene ne popuščajo, kar otežuje nakupovanje. Morda je čas za potrpežljivost in iskanje pravih priložnosti. Za prodajalce pa to pomeni, da kljub manjšemu povpraševanju lahko še vedno pričakujejo stabilne ali celo višje cene za svoje nepremičnine. Vendar pa bo prodaja morda trajala dlje.

---

Vpliv COVID-19 na rast cen nepremičnin v Sloveniji

Epidemija COVID-19 je na slovenski nepremičninski trg vplivala na več načinov, vendar je, kljub začetnim pričakovanjem o morebitnem padcu, na splošno pospešila rast cen stanovanjskih nepremičnin

Glavni vplivi:

• Padec števila transakcij, ne pa cen: V prvem valu epidemije spomladi 2020 in nato ponovno jeseni 2020 so se zaradi vladnih ukrepov in omejitev (prepoved fizičnih ogledov, negotovost) prodaje nepremičnin močno zmanjšale. Leta 2020 je bilo zabeleženih precej manj transakcij kot v prejšnjih letih. Kljub temu pa cene stanovanjskih nepremičnin niso padle, ampak so se celo še nekoliko zvišale. To kaže na odpornost trga in močno povpraševanje, ki je preseglo ponudbo.
• Povečano povpraševanje po hišah in zemljiščih: Epidemija je spremenila preference kupcev. Zaradi omejitev gibanja in dela od doma se je povečalo povpraševanje po večjih nepremičninah z vrtom ali v naravi, kar je vodilo v izrazito rast cen hiš in zazidljivih zemljišč, predvsem izven urbanih središč. To je delno posledica želje po večjem udobju in varnosti v času omejitev.

Medtem ko je COVID-19 na začetku povzročil upad števila transakcij in negotovost, se je izkazalo, da je na dolgi rok okrepil rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji. Glavni razlogi so bili pomanjkanje ponudbe, spremenjene preference kupcev (želja po večjih in bolj zelenih bivališčih), ugodne obrestne mere in vlaganje v nepremičnine kot varno naložbo v času negotovosti, inflacije.

Rast cen stanovanjskih nepremičnin:

• Stalen porast: Cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjih letih dosegle zgodovinsko najvišje ravni. Leta 2021 je bila zabeležena največja letna rast cen stanovanjskih nepremičnin od začetka sistematičnega spremljanja cen leta 2007. Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so se na ravni države leta 2021 v primerjavi z letom 2020 zvišale za 15 odstotkov, cene stanovanjskih hiš pa za dve odstotni točki manj.
• Ljubljana kot gonilna sila: Glavno mesto je daleč največji in najbolj razvit trg, kjer so cene rasle najhitreje. Od leta 2015 do 2021 so se cene rabljenih stanovanj v Ljubljani zvišale za kar 48 odstotkov. Srednja cena je bila v Ljubljani leta 2020 2960 evrov na kvadratni meter, kar je bilo skoraj 70 odstotkov nad srednjo ceno za celotno Slovenijo. Rast je bila posledica presežnega povpraševanja in pomanjkanja ponudbe novih stanovanj.
• Rast kljub upadu števila prodaj: V letih 2023 in 2024 se je na slovenskem nepremičninskem trgu nadaljeval trend upadanja števila kupoprodaj nepremičnin (v letu 2023 se je število prodaj stanovanj zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov v primerjavi z letom 2022, pri hišah pa še bolj), vendar so cene še naprej rasle. To kaže na močno povpraševanje, ki presega ponudbo, kljub zmanjšani aktivnosti na trgu.

Najemni trg:

• Povpraševanje po najemu stanovanj je v zadnjih mesecih (do konca leta 2024) še naprej naraščalo. Velika večina nepremičninskih agencij je zaznala višanje najemnin stanovanj, hiš.

Kljub upadanju števila transakcij in občasnim nihanjem cen, večjega in nenadnega upada cen nepremičnin ni pričakovati, predvsem zaradi omejene ponudbe novih stanovanj, hiš in zazidljivih zemljišč v največjih mestih.