POSREDOVANJE ALI ZASTOPANJE PRI TRŽENJU NEPREMIČNINE

Nepremičninski posrednik išče priložnosti za sklepanje pravnih poslov z nepremičninami in vzpostvlja stike med lastniki nepremičnin, kupci ali najemniki. Pri trženju nepremičnine zastopa interese svojega naročnika in tudi interese tretje strani, ki jo z naročnikom spravi v stik namenom, da bi sklenila pogodbo. Posrednik je plačan s provizijo, ki predstavlja nagrado za sklenjeno kupoprodajno ali najemno pogodbo.

Nepremičninski zastopnik pri trženju nepremičnine zastopa izključno interese svojega naročnika, ki je običajno lastnik nepremičnine. Lahko pa zastopnika pri iskanju nepremičnin določi tudi kupec ali najemnik. Zastopnik ob pričetku pogajanj jasno pove, da deluje kot zastopnik naročnika in ne skrbi za zaščito interesov tretje osebe.

Zastopanje pri prodaji nepremičnine
Zastopanje pri prodaji nepremičnine

ZASTOPANJE PRI SKLEPANJU PRAVNIH POSLOV Z NEPREMIČNINAMI

Notarsko overjeno pooblastilo za sklenitev pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina mora biti v pisni obliki in overjeno podpis lastnika nepremičnine pri notarju:

  • opis pravnega posla - prodajna pogodba, darilna pogodba, služnost....
  • navedbo predmetne nepremičnine,
  • določena cena in vsebino pooblastila,
  • navedbo osebnih podatkov pooblaščenca in pooblatitelja - lastnika nepremičnine.

V pooblastilu je potrebno navesti tudi obveznost pooblaščenca, da bo pooblastitelja - lastnika nepremičnine predhodno seznani s posli, ki jih bo sklepal v okviru pooblastila. Običajno se pooblastilo za sklepanje pravnih poslov ureja zaradi strank, ki živijo v tujini ali starejših oseb, ki same težko urejajo postopke prepisa nepremičnine.

Za zastopanje pri prodaji ali oddaji nepremičnin, sklepanju pogodb pokličite 041 286 883. 

 

-->

Prodajna pogodba za nepremičnino, stanovanje, hišo, poslovni prostor omogoča spremembo lastninske pravice v zemljiški knjigi, prenos posesti in plačilo kupnine.

Nakup stanovanja ali hiše je vsekakor proces, ki zahteva spoštovanje  vseh potrebnih postopkov ter priprave ustreznih dokumentov, v izogib morebitnim težavam pri vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo:

  • sestava pisne prodajne pogodbe z opredelitvijo nepremičnine, cene in dovoljenjem za vpis v zemljiško knjigo
  • odmera davka pri prodaji nepremičnine
  • pridobivanje potrdil,  soglasij, odločb Občine, Upravne enote, Ministerstvo za obrambo....
  • notarska overitev prodajne pogodbe
  • vpis prodajne pogodbe za nepremičnino v zemljiško knjigo in sprememba lastnika
  • vpisi, izbrisi hipotek povezani s financiranjem nepremičnin
  • pregled in urejanje obremenitev v zemljiški knjigi

Kakšna je cena prodajne pogodbe?

Prodajna pogodba za nepremičnino se nanaša na različne vrste nepremičnin. Tako se npr. lahko sklene prodajna pogodba za hišo, prodajna pogodba za stanovanje, prodajna pogodba zemljišče kot tudi npr. prodajna pogodba za kmetijsko zemljišče, ki ima svoje posebnosti. Za vsak prodajno pogodbo vam pripravimo individualno ponudbo:

Pravno svetovanje na področju nepremičnin obsega pregled dokumentacije in sestavo pogodb. Informativne cene: 

  • 200 EUR - sestava enostavne prodajne pogodbe za stanovanje, parcelo
  • 240 EUR - sestava kompleksne prodajne pogodbe za hišo, večjo posest

Pokličite 041 286 883 ali pa izpolnite obrazec

Pogodba o prodaji nepremičnine
Prodajna pogodba za nepremičnino, stanovanje, hišo

 

-->

Pri prodaji nepremičnine je prodajalec zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin, v določenih primerih pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Dohodnina od dobička iz kapitala se ugotavlja le, če je bila nepremičnina, ki se prodaja, pridobljena po 1. 1. 2002 in je lastnik ustvaril dobiček pri prodaji nepremičnine.

Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. 

Stopnja davka, določena v višini 27,5 %, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih lastništva nepremičnine pa se tega davka ne plača.

Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala - bivanje v nepremičnini

Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

Dohodnina od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine
Dohodnina od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine
-->

Z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč se obdavči kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb. Zemljišča za gradnjo stavb za namene zakona za uravnoteženje javnih financ so zemljišča, ki so kot zemljišča za gradnjo stavb evidentirana v registru nepremičnin, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, ali zemljišča, ki so stavbna zemljišča, za katera občina potrdi, da ustrezajo kriterijem za določitev zemljišč za gradnjo stavb.

Zakonske določbe o odmeri davka prenehajo veljati z dnem 31. 3. 2020.

Davčni zavezanec za davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč je prodajalec zemljišča (fizična in pravna oseba).

K vložitvi napovedi za odmero davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč so zavezani tisti zavezanci, ki so prodali zemljišče za gradnjo stavb in je v času njihovega lastništva prišlo do spremembe namembnosti zemljišča v zemljišče za gradnjo stavb s pogojem, da je od spremembe namembnosti do prodaje zemljišča minilo manj kot 10 let.

odmero davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč
Spremembe namembnosti zemljišč
-->

Običajno na podlagi dedovanja, več oseb, sorodnikov postane solastniki nepremičnine. Ker nepremičnina ni etažno razdeljena, vsi uživajo celotno nepremičnino po določenih solastniških deležih. Pogosto skupnost solastnikov povzroča spore ali slabe odnose med solastniki. Več zaporednih dednih postopkov povzroči veliko število dedičev in razdrobitev solastniških deležev.
 
Vodenje prodaje nepremičnine v primeru solastnine..
Solastniki  lahko svoj nepremičnino, ki je v zemljiški knjigi vpisana po solastniški deležih proda na trgu. Kupci so pripravljeni plačati tržno ceno za nepremičnino na kateri so bodo lahko vpisali kot lastniki do celote (1/1). Redko so kupci  zaintersirani za nakup posameznega deleža. Pri prodajo posameznega solastiškega deleža mora samo upoštevati določilo Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki določa, da imajo solastniki pri prodaji solastniškega deleža na nepremičnini predkupno pravico. Solastnik preden solastniški delež proda tretji osebi, le tega ponuditi v nakup solastnikom pod enakimi pogoji. Če ti ne želijo kupiti deleža ga lahko proda tretjemu.
Solastniki nepremičnine, prodaja nepremičnine
Solastništvo nepremičnine
-->

Pri gradnji in obnovi hiš lastniki pogosto gradijo brez gradbenega dovoljenja, kar pomeni, da za gradnjo objekta tudi ni izdelana ustrezna projektna dokumentacija, ki jo potrdi ustrezno usposobljen strokovnjak. Hiše in poslovni prostori se pogosto tudi ne gradijo skladno s pridobljenim gradbenim dovoljenjem in urejeno projektno dokumentacijo.

 

Kakšne so možne posledice gradnja hiše brez pridobitve gradbenega dovoljenja in neskladna gradnja:

  • možnosti inšpekcijskega nadzora
  • uvedbo prekrškovnega postopka za plačila globe. 
  • plačilo odškodnine za degradacijo in uzurpacijo zemljišča 
  • izvedba komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo
  • težave v pri prodaji nepremičnine
  • overitve pogodb, sklepanje pravnih poslov, sklenitev kreditnih, zavarovalnih, najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov
  • določitev hišne številke

Pri nakupu nepremičnin je potrebno preverjati pravne in stvarne napake nepremičnine. Preveriti je potrebni ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba prepovedi zaradi nedovoljenega objekta ali neskladne uporabe objekta v zemljiški knjigi.  Promet oziroma prodajo nepremičnin se ne sme opraviti le s tistimi nepremičninami, za katere je nepravilnosti ugotovil gradbeni inšpektor, njegova odločba pa je zapisana v zemljiški knjigi.

Postopek legalizacije v rednem postopku pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja

GZ, tako kot je to omogočal že Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), dopušča naknadno pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj za že zgrajene objekte.

Redni postopki dovoljevanja zagotavljajo preveritev skladnosti že zgrajenega akta z vsemi predpisi, kar pomeni, da se v teh postopkih odpravi dvom glede varnosti objektov, njihovega negativnega vpliva na okolico in primernosti z vidika umeščenosti v prostor. Na ta način bo investitorjem omogočena zanesljivejša pot do pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja po redni poti in s tem do spoštovanja predpisanih pravil, brez tveganja, da bo uveden inšpekcijski postopek in da bi sledila naložitev zagroženih denarnih kazni.

 Izredni postopki legalizacije po prehodnih določbah GZ

Za objekte, ki jih ni mogoče legalizirati v rednem postopku izdajanja gradbenega in uporabnega dovoljenja, GZ v poglavju o prehodnih določbah ponuja več možnosti izrednih postopkov legalizacije.

-->

Predlog novega Zakona o nepremičninskem posredovanju je v ponovnem odločanju v državne zboru (julij 2019), potem ko je državni svet  izglasoval odložilni veto, dobil podporo. Zakon predstavlja nov pravni okvir za razvoj nepremičninskega posredovanja in delovanje nepremičninskih agencij v prometu z nepremičninami.  

Zakon o nepremičninskem posredovanju
Zakon o nepremičninskem posredovanju, posredniške provizije

Tudi nov zakon pri določanju cene storitve nepremičninskega posredovanja določa vrednost nepremičnine kot ključen faktor. Dejanska vrednost posrednikova dela ni zajeta v vrednotenje, ki se določa samo na % vrednosti nepremičnine. Omejitev plačila za posredovanje za fizične osebe v višini 4 % od vrednosti nepremičnine, ki je predmet posredovanja ostaja v isti višini kot je določena v starem Zakonu nepremičninskem posredovanju. Omejitev plačila za posredovanja se spreminja pri najemnih poslih in sklepanju gospodarskih pogodb.

Zakonsko določen način obračunavanja posredniške provizije ne upošteva vrednosti dela posrednika ali nastalih stroškov.

Primer: Prodaja majhnega vikenda v Prekmurju lahko predstavlja za posrednika enako količino dela in stroškov, kot prodaja hiše v centru Ljubljane. Zaradi zakonskega načina obračunavanja posredniške provizije bo tisti posrednik, ki dela v Ljubljani dobil višje plačilo posredniške provizije kot Prekmurec. Naročniki storitev v Ljubljani, bodo za podoben napor posrednika plačali več.

Strokovne pobude za spremembo zakona v večino niso bile upoštevane v parlamentarni obravnavi. Parlamentarci so se posvetili predvsem regulaciji cen, kar ne prispeva k svobodni gospodarski pobudi in razvoju tržnega gospodarstva. Kozmetične spremembe so nadomestile temeljito spremembo Zakona nepremičninskem posredovanju, ki bi zagotavljal večjo pravno varnost vseh udeležencev v prometu z nepremičninami in dvig kakovosti opravljanja storitev nepremičninskega posredovanja ter tudi ugleda nepremičninske stroke. Močna konkurenca med nepremičninskimi agencijami regulira cene posredniških provizij in razvija različne modele poslovanja, fiksne provizije, provizije vezane na % vrednost nepremičnine... 

 

-->

Sprememba Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin ukinja obveznost neposrednega poročanja fizičnih oseb o najemnih poslih s stavbami in deli stavb Geodetski upravi RS (GURS). Najemodajalci fizične osebe so dolžni GURS neposredno sporočiti le še podatke o sklenjenih najemnih poslih za leto 2017.

Za najemne pogodbe in višine najemnin, ki jih najemodajalci,  fizične osebe sklenejo z najemojemalci - fizičnimi osebami, so po novem dolžni poročati Finančni upravi RS (FURS), in sicer ob oddaji napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Za posle, ki jih bodo najemodajalci, fizične osebe sklenili od 1. januarja do 31. decembra 2018 z najemojemalci, fizičnimi osebami, bodo dolžni poročati FURS prihodnje leto ob oddaji napovedi za leto 2018.

NAJEMNE POGODBE
NAJEMNE POGODBE

 

Za najemne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci, fizične osebe, sklenejo z najemojemalci, pravnimi osebami in samostojnimi podjetniki oziroma osebami, ki se v skladu s predpisi, ki urejajo davčni postopek, štejejo kot plačniki davka v obračunu davčnega odtegljaja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, so od uveljavitve zakona dolžni poročati najemojemalci. Za posle, ki so jih najemodajalci, fizične osebe, sklenili od 1. januarja 2018 dalje z najemojemalci, pravnimi osebami oziroma samostojnimi podjetniki, so dolžni poročati najemojemalci. Po novem je treba v Evidenco trga nepremičnin poročati le še o najemnih poslih, ki so sklenjeni za najmanj 6 mesecev.

-->

montažne hiše

Gradnja klasično grajene hiše  je pri nas tradicija. Večino obstoječih hiš v Sloveniji so lastniki zgradili sami, s pomočjo lokalnih mojstrov. Kupci hiš imajo večje zaupanje v klasično zgrajene hiše zaradi njihove trdnosti in trajnosti gradnje.

Z montažnimi hišami imamo v Sloveniji manj izkušenj. Sprememba načina življenje, ki ne omogoča samogradnje in široka ponudba montažnih hiš postavlja montažne hiše ob bok klasično zgrajenim hišam. Večje hitrost gradnje in izdelave na ključ so vabljive ponudbe za današnje kupce hiš. 

-->

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - klasičen najem, kratkoročna oddaja Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

Doseganje donosov iz premoženja z oddajo nepremičnin - pasivni prihodki

Naložbene nepremičnine so del premoženja lastnika, njegova sredstva, ki prinašajo donos. To so stanovanja, hiše, poslovni prostori, ki jih lastnik preda v uporabo najemnikom v zameno za plačilo najemnine. Dohodki iz najemnin povečujejo vrednost dolgoročne naložbe in ustvarjajo pasivne prihodke za lastnika. Naložbene nepremičnine ne kupimo za lastno uporabo, ampak za oddajanje v najem z namenom zagotavljanja večjih donosov, kot nam jih nudi varčevanje na banki, nakup delnic ali druge aktualne oblike varčevanja. Zato so naložbe v nepremičnine postale alternativa finančnim naložbam in klasičnim oblikam varčevanja še posebej v današnjem času, ko so donosi od bančnih vlog in delnic minimalni, medtem ko se je nepremičninski trg stabiliziral in so naložbe v nepremičnine ponovno postale zanimive in varnejše. Nepremičninski trg omogoča priložnosti za investiranje premoženja in zagotavljanje  donosov.

Poslovna priložnost za dodaten zaslužek iz kratkoročne oddaje nepremičnin - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway

Nepremičnine  lahko predstavljajo tudi produkt, ki ga podjetnik trži svojim strankam. To so stanovanja, hiše, poslovni prostori, ki jih lastnik preda v uporabo turistom v kratkoročni najem v zameno za plačilo bivanja, čiščenja,rezervacij, uporabo opreme, priprave zajtrka......... Dohodki iz aktivnega trženja nepremičnin in upravljanja nepremičnine povečujejo vrednost dolgoročne naložbe in ustvarjajo dodatne zaslužke kot postranska dejavnost ali glavna dejavnost podjetnika. 

 Oddaja nepremičnine v najem

 

Sklepanje najemnih pogodb

Sestavimo vam najemno pogodbo in prevzemni zapisnik pri oddaji vaše nepremičnine, stanovanja, hiše ali poslovnega prostora. Pisna najemna pogodba je pomembna tako za lastnika, ki želi zaščititi svoje premoženje, zagotoviti plačevanje najemnin in stroškov, kot za najemnika, saj dobro počutje v stanovanju ali hiši pomembno vpliva na njegovo življenje. V najemni pogodbi se opredelili pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za dobre odnose med najemnikom in lastnikom je dobrodošlo že samo oblikovanje pogodbe, da razmislita in se dogovorita o vprašanjih, ki bi lahko zaradi različnega razumevanja ali napačnega sklepanja vodili do nesporazumov.

 

Najemna pogodba definira najemno razmerje med najemodajalcem in najemnikom:

  • opredelitev nepremičnine, stanovanja, hiše, poslovnega prostora
  • višina najemnine, varščine in način plačila obratovalnih stroškov
  • skrbna uporaba predmeta najema, prevzem ključev in primopredaja ob zaključku najema
  • trajanje najemnega razmerja in odpovedni roki
  • nadzor nad plačilom najemnine in obratovalnih stroškov

Posredovanje pri oddaji nepremičnin, stanovanj, hiš, poslovnih prostorov v najem

Za lastnike nepremičnin aktivno iščemo najemnike in urejamo najemna razmerja. Vključite vašo nepremičnino v naš katalog nepremičnin in si pridobite  učinkovito oglaševanje vaše nepremičnine in obveščanju najemnikov. Uspešno oddajo vaše nepremičnine zagotavljamo s cenovno ugodnim storitvami, ki krepijo zaupanje lastnikov in najemnikov. Oddajate nepremičnino? Za vas bomo poiskali najemnika in sestavili najemno pogodbo, hitro in cenovno ugodno.

 

 

Najemnina je donos premoženja
Imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

Pred začetkom oglaševanja oddaje nepremičnine je potrebno preverite kakšne najemnine dosegajo podobne hiše na trgu. To storimo tako da si pogledamo različne oglase za podobne nepremičnine ali pa pokličemo na nepremičninsko agencijo, kjer nam bodo na podlagi preteklih poslov predvideli najemnino primerno za oglaševanje. Vsekakor moramo prilagoditi primerljive nepremičnine z hišo, ki je predmet oddaje. Hiše so lahko polno ali delno opremljene, imajo različne kvadrature in seveda stojijo na različnih lokacijah. Prav tako so cene za najem hiše zelo različne. 

Na ceno najema hiše vplivajo:

  • lokacija, 
  • velikost prostora, stanovanja,
  • starost,
  • opremljenost,
  • čas oddaje....
  • dodatne storitve za najemnike; čiščenje, parkiranje..

    Dosežena najemnina za hišo je plod dogovora med najemnikom in lastnikom. Pri najemu hiše je del dogovora tudi varščina, ki je polog za zagotovitev skrbne rabe hiše.

Razmislite, če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

-->