V rezervnem skladu se zbirajo sredstva lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov z namenom vzdrževanja večstanovanjskih stavb. V rezervni sklad vplačujejo sredstva lastnik, ki so dolžni vzdrževati stavbo in njene skupne dele.

-->

Prepis nepremičnine poteka pri sklepanju pogodbe za določeno nepremičnino, pri prodaji, pri sklepanju darilne pogodbe in se zaključi z vpisom pridobitelja v zemljiško knjigo.

 

Katere korake in kasna je cena in stroški  za prepis nepremičnine iz lastnika na pridobitelja:

  • Pregled vpisanih pravic v zemljiški knjigi
  • Primerna pogodba, prodajna, menjalna, darilna pogodba..
  • Plačilo davka
  • Overitev pri notarju
  • Primopredaja nepremičnine

Po plačilu kupnine sledi primopredaja nepremičnine. V tem trenutku prodajalec izroči kupcu nepremičnino v posest, mu izroči vse ključe, kupec pa jo sprejme v stanju, ki je bil dogovorjen v prodajni pogodbi. V primopredajnem zapisniku se popišejo števci (elektrika, vodovod, telefon…).

prepis nepremičnine, stanovanja, hiše
prepis nepremičnine, stanovanja, hiše

Prepis nepremičnin cena

Cena prepisa je odvisna od vrste nepremičnine in zahtevnosti postopka. Plačilo izvedbe prepisa in stroškov pri prepisu lastništva nepremičnine je stvar dogovora med strankama:

- cena prepisa,

- takse za uradna postopke in dokumente,

- davki povezani s transakcijo,

- stroški notarske overitve podpisov na pogodbi,

- stroški zemljiškoknjižnega vpisa.

Za vaš prepis nepremičnine iz odsvojitelja na pridobitelja vam pripravimo individualno ponudbo.

Primer prepis stanovanja vrednega 100.000 eur s prodajno pogodbo...         

cena prepisa stanovanja 220 eur.

Primer prepis hiše vrednega 150.000 eur s prodajno pogodbo...         

cena prepisa hiše 250 eur.

 

-->

Za obdavčitev dohodkov iz najemnin fizičnih oseb se plača davek v okviru dohodnine. Vsak prihodek od oddaje nepremičnin, stanovanj, hiš na podlagi najemne pogodbe je potrebno;

  • ob sklenitvi najemne pogodbe registrirati najemno pogodbo pri Geodetski upravi RS - GURS
  • za preteklo leto prijaviti prihodke iz najema Finančni upravi RS - FURS

 

Davčna osnova za obdavčitev najemnin

Davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, na podlagi računov. 

Davek na najemnine
Obdavčitev najemnin

 

Davčna stopnja za davek na najemnine

dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 25 % in se šteje kot dokončni davek -  se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.

Davčni zavezanec, ki oddaja premično ali nepremično premoženje v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), morajo s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov. V primeru, ko davčni zavezanec dosežen dohodek iz oddajanja premoženja v najem napove v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, dohodnino od tega dohodka izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi. Na podlagi te napovedi davčni organ izda odločbo o višini dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto. Zavezanec za plačilo dohodnine na podlagi odločbe o odmeri dohodnine je zavezanec sam. 

 

Kdaj je potrebno oddati obrazce

Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora davčni zavezanec vložiti do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto pri davčnem organu.

Najemnine obdavčen dohodek
Najemnine obdavčen dohodek
-->

Varščina pri sklepanju najemne pogodbe  je plačan znesek ob sklenitvi najemnega razmerja kot jamstvo, da bo najemnik stanovanje uporabljal kot dober gospodar. To pomeni, da bo zanj skrbel tako, da se ne bo delala škoda.  Lastnik varščino vrne ob izteku najema, če je stanovanje v enakem stanju, kot ob začetku.

Varščina
Varščina

 

Običajna varščina je v višini 1- 3 najemnine, kar ni zakonsko določeno, zato lahko najemodajalec njeno višino prosto določa, lahko pa nepremičnino odda tudi brez varščine.

Varščina se plača večinoma v enkratnem znesku (razen ob drugačnih dogovorih) ob podpisu najemne pogodbe oz. ob začetku najemnega razmerja, lastnik pa jo vrne ob koncu v 1x-nem znesku, v kolikor je vse tako, kakor omenjeno na začetku.

 

Stanovanje in opremo se ob prevzemu stanovanja popiše v primopredajnem zapisniku in fotografira . Ob koncu najema se opravi nov popis in oceni škodo, ki ni posledica normalne rabe stanovanja. Varščina se v primeru, da ni škode vrne.

 

-->

V najemnem razmerju imata tako najemnik kot lastnik stanovanja svoje pravice in obveznosti. V zadovoljstvo in korist obeh je, da oba skrbita za svoje obveznosti ter poznata svoje pravice.

Osnovna pravica najemnika je pravica do bivanja, pravica lastnika pa pravica do najemnine. Osnovna dolžnost lastnika je, da za stanovanje skrbi tako, da je primerno za bivanje, najemnik pa mora stanovanje uporabljati le v namene, določene s pogodbo (to je bivanje). Podrobneje so pravice in obveznosti lastnika in najemnika opredeljene v nadaljevanju.

Najemnik ima pravico:

  • uporabljati stanovanje;
  • opraviti nujna popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo in zahtevati povračilo stroškov zaradi teh popravil;
  • zahtevati povrnitev škode, ki je nastala, če lastnik ni vzdrževal stanovanja in skupnih prostorov v stanju, ki zagotavlja normalno uporabo stanovanja;
  • zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
  • zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati;
  • do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, razen če se z njim ne dogovori drugače
  • odpovedati pogodbo, kadarkoli in ne da bi moral navesti razloge, vendar v skladu z odpovednim rokom (če v pogodbi ni navedeno drugače, se upošteva zakonski 90 dnevni odpovedni rok).

Lastnik ima pravico:

  • prejemati najemnino;
  • odpovedati pogodbo v skladu z odpovednim rokom;
  • odločati o prenehanju najemnega razmerja v primeru večjih kršitev (neplačevanje najemnine ali stroškov, uničevanje stanovanja … Več v nasvetih o Najemni pogodbi). Mora pa najemnika vnaprej pisno opozoriti, da preneha s kršitvami in mu dati možnost odprave kršitev z rokom najmanj 15 dni. Najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, uničuje stanovanje, razgraja in moti okolico... (kakor v skladu z določili v pogodbi);
  • do vstopa v stanovanje z namenom pregleda pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika.

Lastnik nepremičnine je zainteresiran, da se na njegovi nepremičnini ne dela škoda, zato se plača varščine za zaščito svojega premoženja.

Najemnik je dolžan:

  • uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo in namenom pogodbe (v stanovanju bivati, ne pa opravljati drugih dejavnosti). Če krši najemno pogodbo in tudi po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v nasprotju s pogodbo, lahko lastnik pogodbo odpove brez odpovednega roka;
  • pravočasno plačevati najemnino in vse tekoče stroške v skladu z najemno pogodbo;
  • spoštovati hišni red;
  • v stanovanju ravnati kot dober gospodar (kot bi ravnal s svojo lastnino). Za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja odgovarja najemnik. Tako mora poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja v skladu z določili najemne pogodbe;
  • o napakah na stanovanju redno obveščati lastnika. Za odpravo teh napak je odgovoren lastnik, vendar če nastane večja škoda ali taka škoda grozi (npr. počena cev) in lastnik ni takoj dosegljiv, najemnik kot dober gospodar tako napako odpravi. Se pa v tem primeru shrani račun za popravilo in ga predloži lastniku, da ga poravna oz. upošteva pri plačilu najemnine;
  • dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za pregled pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika;
  • vrniti urejeno in čisto stanovanje po prenehanju najemne pogodbe. Pri tem se upošteva, da so sprejemljive spremembe, ki nastanejo z običajno rabo stvari.
    • Najemnik ne sme:
      • oddati stanovanja v podnajem, razen če se tako dogovori z lastnikom že v pogodbi. V tem primeru najemnik lastniku jamči, da bo podnajemnik stanovanje uporabljal po najemni pogodbi;
      • bistveno spremeniti stanovanja in vgradne opreme ali opravljati izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega dogovora z lastnikom. Lastnik ne more odreči soglasja za take posege v osebnem interesu najemnika, če so v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami, stroške pa nosi najemnik.

 

-->

Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku.

Podaljšanje najemne pogodbe lahko lastnik in najemnik uredita drugače, če to pisna najemna pogodba določa.

-->

Odpoved najemne pogodbe

Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, ne da bi za to navajal razloge, če ni s pogodbo določeno drugače. Upoštevati mora odpovedni rok, ki je naveden v pogodbi. Če odpovedni rok ni naveden, se upošteva zakonski 90 dnevni odpovedni rok.
Lastnik se mora pri odpovedi držati pogodbeno določenih odpovednih rokov, v primeru večjih kršitev pa lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov. Najemnika mora pisno obvestiti, da krši najemno pogodbo, mu določiti način odprave kršitev in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Za kršitve šteje:
- če najemnik z načinom uporabe stanovanja povzroča večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih (več)stanovanje stavbe,
- če najemnik ne vzdržuje stanovanja ali ne plačuje najemnine ali stroškov (če ni plačal dvakrat zaporedoma oz. 2 meseca v zadnjih 12 mesecih),
- če je v stanovanju več oseb kot so navedene v pogodbi,
- če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem.
- če odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika
- če lastniku ne dopusti vstopa v stanovanje,
- če izvrši spremembe v stanovanju brez poprejšnjega soglasja lastnika.

-->

Z enotnim registrom nastanitvenih obratov bo poenostavljeno poročanje o tustični dejavnosti 

Nastanitveni obrati so:

  • gostinski obrati, ki gostom nudijo nastanitev (hoteli, moteli, penzioni, prenočišča, gostišča, hotelska in apartmajska naselja, planinski in drugi domovi ter kampi),
  • prostori za goste pri sobodajalcih,
  • kmetije (nosilci dopolnilne dejavnosti na kmetiji), ki gostom nudijo nastanitev in marine.

Z novim zakonom se bo poenostavilo tudi poročanje v zvezi s turistično dejavnostjo. Vzpostavljen bo namreč enotni register nastanitvenih obratov, ki bo prvič celovito zajel vse poslovne subjekte, ki se ukvarjajo z nastanitveno dejavnostjo v turizmu.

register nastanitvenih obratov

Zavezanci za vpis nastanitvenega obrata v register so:

  • gostinci (pravne osebe in samostojni podjetniki),
  • sobodajalci,
  • nosilci dopolnilne dejavnosti na kmetiji in
  • upravljavci marin, ki gostom nudijo nastanitev v nastanitvenem obratu.

Predlog za vpis nastanitvenega obrata, spremembe podatkov nastanitvenega obrata ali izbris nastanitvenega obrata iz registra (v nadaljnjem besedilu: predlog) posreduje izvajalec nastanitvene dejavnosti oziroma njegov zakoniti zastopnik, če je ta vpisan v poslovni register, ali pooblaščena oseba, ki jo izvajalec nastanitvene dejavnosti oziroma njegov zakoniti zastopnik pooblasti za posredovanje predloga (v nadaljnjem besedilu: predlagatelj).

AJPES na podlagi popolnega predloga vpiše nastanitveni obrat v register in mu določi enolično identifikacijsko številko. Predlagatelju se izda obvestilo o vpisu nastanitvenega obrata v register osebno v izpostavi AJPES ali se ga pošlje na elektronski naslov, ki je naveden v predlogu za vpis nastanitvenega obrata v register.

-->

Po stečajih gradbenih podjetji nekateri kupci stanovanj ugotavljajo, da niso vpisani v zemljiško knjigo kot lastniki stanovanj. V zemljiški knjigi, kjer so evidentirane pravice na nepremičninah, je kot lastnik vpisano propadlo gradbeno podjetje.

Določen delež kupcev pri nakupu zaradi različnih vzrokov še vedno ne poskrbi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, kar je v zdajšnjih gospodarskih razmerah lahko zelo tvegano početje. Te kupci so lahko že desetletje na podlagi sklenjene in plačane prodajne pogodbe vložili predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa tega iz malomarnosti ali nevednosti niso storili.

Upniki prijavljajo svoje terjatve in vpisujejo plombe na premoženje propadlih gradbenih podjetji, ki so vpisana v zemljiško knjigo.

Na neurejeno pravno stanje lastništva, torej neažurne podatke v zemljiški knjigi, opozarjajo tudi upravniki večstanovanjskih objektov odvetniki, nepremičninski posredniki, ne nazadnje se je ta težava pokazala tudi pri obveščanju lastnikov stanovanj o vrednosti njihovih nepremičnin. Da je zemljiška knjiga edina merodajna listina, ko govorimo o pravnem lastništvu nepremičnin, pa poudarjajo tudi na zemljiški knjigi.

-->