Cenik pravno svetovanje Bidom d.o.o.

Cenik nepremičninske družbe Bidom d.o.o.

Nepremičninska agencija Bidom d.o.o. svoje storitve obračunava strankam glede na vrsto in obseg naročila. Informativne cene storitev.

1. Posredovanje pri prodaji / nakupu nepremičnin

Provizija nepremičninske agencije za posredovanju pri prodaji nepremičnine je vezana na  prodajno ceno nepremičnine. Če je dogovorjeno, da provizijo plačata obe stranki, se znesek provizije razdeli med prodajalca 1/2 in kupca 1/2. Provizija se oblikuje na podlagi naslednje lestvice:

  • do 10.000 EUR znaša provizija 400 EUR
  • med 10.001 EUR in 25.000 EUR znaša provizija 4 % (2% prodajalec + 2% kupec)
  • med 25.001.001 EUR in 50.000 EUR znaša provizija 3,8 % (1,9% prodajalec + 1,9% kupec)
  • med 50.001 EUR in 100.000 EUR znaša provizija 3,6 % (1,8% prodajalec + 1,8% kupec)
  • med 100.001 EUR in 150.000 EUR znaša provizija 3,4% (1,7% prodajalec + 1,7% kupec)
  • med 150.001 EUR in 200.000 EUR znaša provizija 3,2 % (1,6% prodajalec + 1,6% kupec)
  • med 200.001 EUR in več znaša provizija 3 % (1,5 % prodajalec + 1,5 % kupec)

Celovita storitev posredovanja pri prodaji nepremičnine obsega oglaševanje, izvedbo ogledov, vodenje pogajanj in postopka prepisa nepremičnine v skladu s splošnimi pogoji poslovanja. Nepremičninska družba izda račun za posredovanje, ko je sklenjena prodajna pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

2. Posredovanje pri oddaji /najemu nepremičnin

Višina provizije nepremičninske družbe za posredovanju pri oddaji nepremičnine je vezana na mesečno najemnino. Če je dogovorjeno, da provizijo plačata obe stranki, se znesek provizije razdeli med lastnika 1/2 in najemnika 1/2. 

  • Pri vrednosti najemnine do 300 EUR znaša provizija 300 EUR (1/2 lastnik + 1/2 najemnik)
  • Pri vrednosti najemnine nad 301 EUR znaša provizija 1* mesečna najemnina. (1/2 lastnik + 1/2 najemnik)

Celovita storitev posredovanja pri oddaji nepremičnine obsega oglaševanje, izvedbo ogledov, vodenje pogajanj in postopek sklepanja najemne pogodbe in prevzema nepremičnine v skladu s splošnimi pogoji poslovanja. Nepremičninska družba izda račun za posredovanje, ko je sklenjena najemna pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

 3. Pravno svetovanje, sestava pogodb na področju nepremičnin

Pravno svetovanje na področju nepremičnin obsega pregled  ali sestavo prodajnih, najemnih, služnostnih pogodb in sestavo pisnega mnenja o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine. Cene: 

  • 180 EUR - sestava prodajne pogodbe za stanovanje, parcelo,
  • 220 EUR - sestava prodajne pogodbe za hišo, večjo posest
  • 150 EUR- pregled listin, dokumentacije in pisno poročilo o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine
  • 80 EUR - sestava najemne pogodbe
  • 80 EUR- sestava osnutka služnostne pogodbe;
  • 80 EUR - sestava predpogodb, aneksov k pogodbi ali razveze pogodbe
  • 20 - 100 EUR - zastopanje v upravnih, davčnih postopkih pridobivanja soglasij in dovoljenj in drugih dokumentov, soglasje MORS, ponudbe in odobritev za kmetijska zemljišča, glede na zahtevnost posameznega postopka;
  • 300 - 500 EUR - prepis nepremičnine, postopek prenosa lastništva na nepremičnini;
  • 80 EUR - začeta 1h svetovanje pri urejanju pravnega stanja nepremičnine, davkih;
  • 50 EUR - hramba listin, pogodb in ključev do zaključka pravnega posla;

 3. Posamezne storitve pri poslovanju z nepremičninami

  • 45 EUR voden ogled nepremičnine, ali sestanek pri naročitelju
  • 70 EUR prvi ogled nepremičnine za prevzem naročila za posredovanje
  • 40 EUR pisno poročilo o stanju oglaševanja in ogledih nepremičnine
  • 100 EUR sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla
  • 80 EUR - primopredajni zapisnik z ogledom stanja in prepis plačnika obratovalnih stroškov;
  • 10 EUR - pridobitev izrisa parcele, izpiska iz zemljiške knjige, izpis vrednotenja GURS...
  • 40 EUR - pridobitev lokacijske informacije, potrdila o namenski rabi, gradbenega dovoljenja;
  • 50 EUR – prodajni plakati, oglasne table na nepremičnini vsak začet mesec
  • 60 EUR - 4 mesečni oglas na strani podjetja
  • 0,37 EUR/km - kilometrina (se letno usklajuje z uredbo) 

4.Cenitve nepremičnin

Cenitve nepremičnin so osnova za poslovne odločitve v prometu z nepremičninami. Nepremičninski posrednik pripravi oceno tržne vrednosti nepremičnine za potrebe postavitve oglaševane cene za prodajo ali najema  nepremičnine;

  • 130 EUR - stavbno zemljišče
  • 160 EUR - stanovanje
  • 220 EUR - enostaven poslovni prostor:
  • 220 EUR - stanovanjska hiša
  • 250 EUR - poslovna hiša (do 500 m2)

Sodno zapriseženi izvedenec za vrednotenje in cenitve nepremičnin izdela cenitev za tržno, hipotekarno, likvidacijsko vrednost nepremičnine za upravne, sodne in bančne postopke v skladu z individualno ponudbo.

Kilometrina se usklajuje z Uredbo in se zaračuna pri službenih vožnjah oddaljenih več kot 15 km od sedeža družbe pri posredovanju nepremičnin in drugih službenih poteh, ki so posledica naročila storitve stranke. Bidom d.o.o. ni zavezanec za DDV od 31. 8. 2016. Navedene cene storitev ne vsebujejo stroškov raznih taks in pristojbin upravnih organov ali drugih inštitucij. Pri nepremičninah, ki zaradi svojih individualnih lastnosti povzročijo dodatne stroške, ki jih s splošno ponudbo ni mogoče določiti, se dogovori cena, višina nadomestila za opravljeno storitev izključno na podlagi ponudbe. 

 Cenik nepremičninske družbe Bidom d.o.o.

 

-->

Solastninska razmerja na nepremičninah so pogosto predmet nesoglasij med solastniki. V praksi je težko doseči soglasje več oseb glede upravljanja, prodaje, rabe...

Žlahta, strgana plahta

Slovenski pregovor, ki je odsvetoval vsakršne posle s sorodniki, glede lastništva nepremičnin..., kajti navadno so se končala z jokom in dolgoletno užaljenostjo.

Solastnina nastane kot posledica dedovanja ali nakupa iste nepremičnine več oseb po solastniških deležih...Vsak od solastnikov lahko v vsakem času zahteva delitev solastnine, razen v neprimernem času. Solastnik se tej pravici ne more odpovedati za vselej, lahko pa se ji odpove za določen čas, pri čemer njegova odpoved zavezuje tudi njegove pravne naslednike.

Način delitve solastnine

Delitev v naravi

Največkrat se solastniki sporazumno dogovorijo o načinu delitve stvari, kot to določa 70. člen SPZ. Če se solastniki ne morejo sporazumeti, o delitvi odloči sodišče v nepravdnem postopku, tako da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes.

Prodaja in delitev denarja

Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev). Možno je tudi, da eden izmed solastnikov uveljavi predkupno pravico in izplača ostale solastnike po ceni, ki jo določi sodišče. Solastnik, ki je na takšen način dobil stvar ali del stvari, pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže skupaj z obrestmi najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe. 

solastnina nepremicnine
Solastnina nepremičnine
-->

Solastniki imajo po 67. členu SPZ pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. Nadalje SPZ določa pravila glede poslov rednega upravljanja s stvarjo in poslov, ki presegajo okvirje rednega upravljanja.

Za opravljanje poslov v zvezi z rednim upravljanjem stvari, je potrebno pridobiti soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (50 odstotno soglasje). Kot posle rednega upravljanja SPZ šteje posle, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari (npr. redna popravila stvari, sečnja v solastniškem gozdu).

Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja s stvarjo, je potrebno soglasje vseh solastnikov (100 odstotno soglasje). Pod takšne posle štejemo zlasti razpolaganje s celotno stvarjo (prodaja, zakup …), določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari. Navedenemu mnenju pritrjuje tudi sodna praksa, ki določa, da v primeru, ko en izmed solastnikov nasprotuje poslu, se takšen posel ne more opraviti.

Upravljanje nepremičnine v solastnini
Upravljanje nepremičnine v solastnini
-->

Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če ostali solastniki te pravice ne izkoristijo, se delež lahko proda drugim osebam, vendar po isti ceni in pod istimi pogoji. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. 

Več oseb ima solastninsko pravico na nepremičnini (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež).

predkupna pravica nepremičnine
Predkupna pravica nepremičnine solastniki
-->

Več oseb ima solastninsko pravico na nepremičnini (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Ko želite določiti solastninski delež na nepremičnini v naravi, lahko o razdelitvi solastniškega premoženja sklenete dogovor s preostalimi solastniki nepremičnine. V primeru, da dogovor ni možen, o razdelitvi odloči sodišče.

Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.

-->

V rezervnem skladu se zbirajo sredstva lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov z namenom vzdrževanja večstanovanjskih stavb. V rezervni sklad vplačujejo sredstva lastnik, ki so dolžni vzdrževati stavbo in njene skupne dele.

-->

Prepis nepremičnine poteka pri sklepanju pogodbe za določeno nepremičnino, pri prodaji, pri sklepanju darilne pogodbe in se zaključi z vpisom pridobitelja v zemljiško knjigo.

 

Katere korake in kasna je cena in stroški  za prepis nepremičnine iz lastnika na pridobitelja:

  • Pregled vpisanih pravic v zemljiški knjigi
  • Primerna pogodba, prodajna, menjalna, darilna pogodba..
  • Plačilo davka
  • Overitev pri notarju
  • Primopredaja nepremičnine

Po plačilu kupnine sledi primopredaja nepremičnine. V tem trenutku prodajalec izroči kupcu nepremičnino v posest, mu izroči vse ključe, kupec pa jo sprejme v stanju, ki je bil dogovorjen v prodajni pogodbi. V primopredajnem zapisniku se popišejo števci (elektrika, vodovod, telefon…).

prepis nepremičnine, stanovanja, hiše
prepis nepremičnine, stanovanja, hiše

Prepis nepremičnin cena

Cena prepisa je odvisna od vrste nepremičnine in zahtevnosti postopka. Plačilo izvedbe prepisa in stroškov pri prepisu lastništva nepremičnine je stvar dogovora med strankama:

- cena prepisa,

- takse za uradna postopke in dokumente,

- davki povezani s transakcijo,

- stroški notarske overitve podpisov na pogodbi,

- stroški zemljiškoknjižnega vpisa.

Za vaš prepis nepremičnine iz odsvojitelja na pridobitelja vam pripravimo individualno ponudbo.

Primer prepis stanovanja vrednega 100.000 eur s prodajno pogodbo...         

cena prepisa stanovanja 220 eur.

Primer prepis hiše vrednega 150.000 eur s prodajno pogodbo...         

cena prepisa hiše 250 eur.

 

-->

Za obdavčitev dohodkov iz najemnin fizičnih oseb se plača davek v okviru dohodnine. Vsak prihodek od oddaje nepremičnin, stanovanj, hiš na podlagi najemne pogodbe je potrebno;

  • ob sklenitvi najemne pogodbe registrirati najemno pogodbo pri Geodetski upravi RS - GURS
  • za preteklo leto prijaviti prihodke iz najema Finančni upravi RS - FURS

 

Davčna osnova za obdavčitev najemnin

Davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, na podlagi računov. 

Davek na najemnine
Obdavčitev najemnin

 

Davčna stopnja za davek na najemnine

dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 25 % in se šteje kot dokončni davek -  se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.

Davčni zavezanec, ki oddaja premično ali nepremično premoženje v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), morajo s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov. V primeru, ko davčni zavezanec dosežen dohodek iz oddajanja premoženja v najem napove v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, dohodnino od tega dohodka izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi. Na podlagi te napovedi davčni organ izda odločbo o višini dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto. Zavezanec za plačilo dohodnine na podlagi odločbe o odmeri dohodnine je zavezanec sam. 

 

Kdaj je potrebno oddati obrazce

Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora davčni zavezanec vložiti do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto pri davčnem organu.

Najemnine obdavčen dohodek
Najemnine obdavčen dohodek
-->

Varščina pri sklepanju najemne pogodbe  je plačan znesek ob sklenitvi najemnega razmerja kot jamstvo, da bo najemnik stanovanje uporabljal kot dober gospodar. To pomeni, da bo zanj skrbel tako, da se ne bo delala škoda.  Lastnik varščino vrne ob izteku najema, če je stanovanje v enakem stanju, kot ob začetku.

Varščina
Varščina

 

Običajna varščina je v višini 1- 3 najemnine, kar ni zakonsko določeno, zato lahko najemodajalec njeno višino prosto določa, lahko pa nepremičnino odda tudi brez varščine.

Varščina se plača večinoma v enkratnem znesku (razen ob drugačnih dogovorih) ob podpisu najemne pogodbe oz. ob začetku najemnega razmerja, lastnik pa jo vrne ob koncu v 1x-nem znesku, v kolikor je vse tako, kakor omenjeno na začetku.

 

Stanovanje in opremo se ob prevzemu stanovanja popiše v primopredajnem zapisniku in fotografira . Ob koncu najema se opravi nov popis in oceni škodo, ki ni posledica normalne rabe stanovanja. Varščina se v primeru, da ni škode vrne.

 

-->

V najemnem razmerju imata tako najemnik kot lastnik stanovanja svoje pravice in obveznosti. V zadovoljstvo in korist obeh je, da oba skrbita za svoje obveznosti ter poznata svoje pravice.

Osnovna pravica najemnika je pravica do bivanja, pravica lastnika pa pravica do najemnine. Osnovna dolžnost lastnika je, da za stanovanje skrbi tako, da je primerno za bivanje, najemnik pa mora stanovanje uporabljati le v namene, določene s pogodbo (to je bivanje). Podrobneje so pravice in obveznosti lastnika in najemnika opredeljene v nadaljevanju.

Najemnik ima pravico:

  • uporabljati stanovanje;
  • opraviti nujna popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo in zahtevati povračilo stroškov zaradi teh popravil;
  • zahtevati povrnitev škode, ki je nastala, če lastnik ni vzdrževal stanovanja in skupnih prostorov v stanju, ki zagotavlja normalno uporabo stanovanja;
  • zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
  • zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati;
  • do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, razen če se z njim ne dogovori drugače
  • odpovedati pogodbo, kadarkoli in ne da bi moral navesti razloge, vendar v skladu z odpovednim rokom (če v pogodbi ni navedeno drugače, se upošteva zakonski 90 dnevni odpovedni rok).

Lastnik ima pravico:

  • prejemati najemnino;
  • odpovedati pogodbo v skladu z odpovednim rokom;
  • odločati o prenehanju najemnega razmerja v primeru večjih kršitev (neplačevanje najemnine ali stroškov, uničevanje stanovanja … Več v nasvetih o Najemni pogodbi). Mora pa najemnika vnaprej pisno opozoriti, da preneha s kršitvami in mu dati možnost odprave kršitev z rokom najmanj 15 dni. Najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, uničuje stanovanje, razgraja in moti okolico... (kakor v skladu z določili v pogodbi);
  • do vstopa v stanovanje z namenom pregleda pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika.

Lastnik nepremičnine je zainteresiran, da se na njegovi nepremičnini ne dela škoda, zato se plača varščine za zaščito svojega premoženja.

Najemnik je dolžan:

  • uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo in namenom pogodbe (v stanovanju bivati, ne pa opravljati drugih dejavnosti). Če krši najemno pogodbo in tudi po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v nasprotju s pogodbo, lahko lastnik pogodbo odpove brez odpovednega roka;
  • pravočasno plačevati najemnino in vse tekoče stroške v skladu z najemno pogodbo;
  • spoštovati hišni red;
  • v stanovanju ravnati kot dober gospodar (kot bi ravnal s svojo lastnino). Za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja odgovarja najemnik. Tako mora poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja v skladu z določili najemne pogodbe;
  • o napakah na stanovanju redno obveščati lastnika. Za odpravo teh napak je odgovoren lastnik, vendar če nastane večja škoda ali taka škoda grozi (npr. počena cev) in lastnik ni takoj dosegljiv, najemnik kot dober gospodar tako napako odpravi. Se pa v tem primeru shrani račun za popravilo in ga predloži lastniku, da ga poravna oz. upošteva pri plačilu najemnine;
  • dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za pregled pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika;
  • vrniti urejeno in čisto stanovanje po prenehanju najemne pogodbe. Pri tem se upošteva, da so sprejemljive spremembe, ki nastanejo z običajno rabo stvari.
    • Najemnik ne sme:
      • oddati stanovanja v podnajem, razen če se tako dogovori z lastnikom že v pogodbi. V tem primeru najemnik lastniku jamči, da bo podnajemnik stanovanje uporabljal po najemni pogodbi;
      • bistveno spremeniti stanovanja in vgradne opreme ali opravljati izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega dogovora z lastnikom. Lastnik ne more odreči soglasja za take posege v osebnem interesu najemnika, če so v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami, stroške pa nosi najemnik.

 

-->