Številna podjetja in posamezniki, ki prodajajo kupcem nepremičnin niso uspešna, ker ne poznajo zakonitosti trga nepremičnin. Nakupni proces je pri nepremičninah bolj kompleksen in se razlikuje od običajnih nakupov potrošnikov.

Vrednost nepremičnine vpliva na racionalnost nakupov.

Pri prodaji izdelkov in storitev manjše vrednosti pogosto ljudje kupimo izdelke in storitve, ki jih v resnici ne potrebujemo. Kupci nepremičnine ne trošijo denarja, ker nakup povprečno opravijo 2 - 3 krat v življenju. Ogledajo si 30 nepremičnin, tudi tiste, ki jih ne zanimajo. Zato je pri prodaji nepremičnin pomembna sposobnost ugotavljanja, ali in kaj so zares pripravljeni kupiti. Nesmiselno se je pogajati za ceno z nekom, ki ne kaže želje po nakupu, ampak ima nek drug interes.

Preverjanja stanja nepremičnine in preverjanje vpisanih pravic v zemljiški knjigi, gradbenih dovoljenj…

Zapletenost nakupnega procesa in dolgo trajanje sprejemanja nakupnih odločitev je bistvena razlika, ki se pojavlja pri prodaji nepremičnin. Pri majhnih nakupih je tudi tveganje majhno in morda napačna izbira nima dolgoročnih posledic. Pri nakupu nepremičnin je strah pri sprejemanju odločitev vedno prisoten, tveganje je veliko in napačna izbira ima lahko hude posledice. Kupec je za nakup odgovoren sebi in svojim bližnjim. Zato ima napačna izbira pogosto posledic, kot je slaba volja ali družinski spor glede finančnih sredstev... Pogosto imajo poslovni kupci pomagače, starše, odvetnike, gradbenike, ki jim pomagajo sprejeti odločitev ali zmanjšati možnost napak. Zaradi tega je ključnega pomena pri prodaji nepremičnin transparentna prodajna dokumentacija in potrpljenje z udeleženci nakupa, ki imajo 1000 in 1 vprašanje. Brez zaupanja med ljudmi nakupa ne bo.

Hitrost sprejemanja odločitev o nakupu

Številni nakupi potrošnikov izdelkov in storitev se zgodijo hitro, ko gremo mimo trafike in hitro kupijo revijo, ki jo nikoli ne preberejo. Nasprotno odločitve kupcev nepremičnin pogosto trajajo tedne, mesece. Zato zahtevajo potrpežljivost, vztrajnost pri poteku nakupnega procesa. Od ogleda nepremičnine, in začetni navdušenosti kupca smo šele na začetku. Sledi ogled s taščo, odvetnikom, cenilcem, obisk banke za odobritev kredita... Pri kupcih nepremičnin pogosto sodelujejo številni pomočniki s svojimi interesi, ki lahko vplivajo na odločitve. Med njimi so tisti, ki nasprotujejo nakupu ali ga spodbujajo in opogumljajo kupce. Zato je pomembna sposobnost razumevanja in vplivanja na različne udeležence v nakupnem procesu.

Prodaja potrošnikom - kupcem izdelkov in storitev se bistveno razlikuje od prodaje kupcem nepremičnin.

Neizkušenost kupcev nepremičnin

Kljub široki dostopnosti informacij, internetu, oglasih.. lahko večino kupcev nepremičnin označimo kot prestrašene kupce, ki tega postopka pred enim mesecem ali enim letom niso opravili in o postopku nakupa vedo zelo malo. Zato je pri nakupu nepremičnin toliko pomočnikov, posrednikov, odvetnikov, cenilcev, prprodajlcev nepremičnin…, ki ponujajo svoje znanje in rešitve.  Zato so pomembne sposobnosti razumevanja potreb vseh vpletenih.

Zapletenost dokumentacije in branje pogodb

Država, občine, upravne enote, zavodi, ministrstva vsi se po malo vpletajo v proces nakupa nepremičnin in pogosto povzročijo zapletene postopke. Zakonodaja na področju nepremičninskega prava, zemljiške knjige in davkov je obsežen učni zalogaj, ki ga običajno kupci nepremičnin spustijo. Svoje neznanje prodajo odvetnikom, nepremičninskem posrednikom, notarjem in jim slepo verjamejo v napisano. Pogosto se zgodi, da tiskarski škrat zaide v pogodbe in ga nobeden od strank ne opazi, ker pogodbe v celoti ne prebere. Pokaži mi kje naj se podpišem, za ostalo bo poskrbel….

Pogajanja pri nakupu nepremičnin

Pri nakupu v trgovini so prodajni pogoji znani in določeni. Nasprotno so nakupi nepremičnin pogosto povezani s pogajanji o ceni, pohištvu, izselitvi. višina are... za kar sta potrebna znanje in izkušnje. Pogosto kupci nepremičnin odprejo pogajanja že ob prvem telefonskem klicu in še preden pridejo na ogled. Nespreten prodajalec že v prvem koraku popusti in sosedu pove za koliko je pripravljen spustiti ceno, čeprav sosed nima denarja za nakup.

Prodaja izdelkov in storitev se precej razlikuje od prodaje nepremičnin. Zato je nesmiselno pričakovati, da bomo z enakimi pristopi enako uspešni pri obeh. To pomeni, da se moramo oborožiti z znanjem in izkušnjami glede nakupa ali prodaje nepremičnin. Pogosto čas ni pravi, saj je priložnost potrebno izkoristiti. Nepremičnino, v kateri živimo večji del svojega življenja je težko najti in težko zbrati finančna sredstva za nakup doma.

Nakup nepremičnine
Nakup nepremičnine

 

-->

Airbnb, Booking, Facebook ponujajo platformo za komunikacij sobodajalcev in turistov in omogočajo cenejši storitve bivanja turistov, popotnikov. Tradicionalna storitev hotelov dobiva konkurenco v manjših sobodajalcih, ki ponujajo bivanje in zajtrk. Nova poslovna priložnost za uporabo nepremičnin na primernih lokacijah omogoča zaslužke iz kratkoročne oddaje nepremičnin. Pregleden poslovni načrt in podpora rastočih platform kot so Airbnb, Booking, Facebook je dober začetek za razvoj nepremičnine za aktivno oddajo sob in trženje turistom.

Če imate na voljo stanovanje, hišo, prosto sobo , ki bi jih radi oddali turistom, se morate najprej prijaviti kot sobodajalec. Spletne platforme kot so  AirBNB ali Bookings, ne zahtevajo, da pred objavo na portalu dokažete, da poslujete skladno z zakonom. To boste morali pokazati in dokazati ob obisku davčnega nadzora in izdaji računov. 

Sobodajalci

V skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov se oblikuje sistem kategorizacije nastanitvenih obratov -  uvedba standardov Hotelstars za hotele in posodobitev standardov za ostale nastanitvene obrate. 

-->

Slovenski turizem že četrto leto zapored beleži povečano rast prihodov in prenočitev. Turistični nastanitveni objekti lani našteli več kot 4,7 milijona turističnih prihodov in 12,0 milijona turističnih prenočitev, kar pomeni za 11,3% več prenočitev kot v letu 2016. Od tega so tuji turisti ustvarili 8,1 milijona vseh turističnih prenočitev (67%) oziroma za 15% več kot v letu 2016 in 3,4 milijona prihodov (+ 17% glede na 2016). Domači turisti so ustvarili 3,9 milijona prenočitev (+ 4% glede na 2016) in 1,3 milijona prihodov (+ 6%).

oddaja nepremičnin turistom
oddaja nepremičnin turistom

Turizem ustvari 4,9 % BDP in je panoga v razvoju.

Največ turistov obišče zdraviliške in termalne lokacije, sledijo gorske, Ljubljana in druge mestne občine.  Še vedno domači turizem najbolj podpiramo Slovenci, ki ustvarimo največ prihodov in največ nočitev. Sicer pa Slovenijo po število največkrat obiščejo: Italijani, Avstrijci, Hrvati, Nemci, Srbi in Rusi. Najdlje časa se pri nas zadržujejo Italijani, Nemci, Avstrijci, Hrvati, Rusi in Srbi.

najem nepremičnine
najem nepremičnine

Airbnb  in booking sta portala, ki popotnikom, turistom ponuja možnost najema nastanitvenih obratov v okviru turističnih objektov in stanovanjskih nepremičnin. Slovenija je za svetovne popotnike, podjetnike in turiste vedno bolj zanimiva. Večina ljudi na svojih potovanjih veliko raje biva v zasebnih stanovanjih kot pa v hotelskih sobah, ki so drage. Posameznik se lahko odloči za oddajanje nepremičnin in oglaševanje prostih kapacitet v turistične namene (npr. preko spletnih portalov Airbnb ali Booking) le, če ima to dejavnost ustrezno registrirano. Za običajni dolgoročni stanovanjski najem nepremičnin to ni potrebno. Izpolnjevanje vseh obveznosti pri oddajanju nepremičnine v najem za turistične namene je zelo zahtevno opravilo. 

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, preberite, kaj vam prinese njena oddaja za tržni najem ali kratkoročno oddajo turistom - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

-->

Zakaj rabimo potrdilo o namenski rabi zemljišča?

Potrdilo o namenski rabi zemljišča je priloga prodajni pogodbi in je obvezna pri notarski overitvi podpisov prodajalcev pri prodaji nepremičnine. Notar iz potrdila razbere pogoje, ki vplivajo na postopek overitve (predkupne pravice, kmetijska zemljišča..). Potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatke o namenski rabi prostora. Poleg tega potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje tudi podatke o varovanju in omejitvah po posebnih predpisih:

  • predkupna pravica občina
  • soglasje Ministrstva za obrambo
  • opredelitev vodovarstvenih območij
  • opredelitev ekološko – pomembnih območij; opredelitev območij Nature 2000
  • opredelitev naravnih in kulturnih spomenikov.....
potrdilo o namenski rabi
potrdilo o namenski rabi

Zahtevek za izdajo potrdila o namenski rabi lahko vloži vsaka fizična ali pravna oseba, tudi če ni lastnik nepremičnine. Lastništvo namreč ni pogoj za izdajo potrdila o namenski rabi. V primeru, ko se posameznik odloča za nakup nepremičnine oziroma zazidljivega zemljišča  je priporočljivo, da pridobi potrdi o namenski rabi. 

Če posameznik kupuje zemljišče, na katerem namerava graditi, je priporočljivo, da pridobi lokacijsko informacijo za potrebe gradnje in projektiranja objektov.

Kje pridobimo potrdilo o namenski rabi in kako dolgo je veljavno?

Potrdilo o namenski rabi je veljavna dokler ne pride do spremembe prostorskega akta. Notarji upoštevajo samo potrdila, ki so izdana v zadnjih šestih mesecih.  Za izdajo potrdila o  namenski rabi vlagatelj zahtevka plača upravno takso pristojni občini, na območju katere leži nepremičnina. Potrdilu o namenski rabi zemljišča se priloži tudi kopijo grafičnega dela občinskega prostorskega akta, iz katere je razvidna razmejitev med posameznimi namenskimi rabami.

-->

Uporabno dovoljenje je potrdilo pristojne upravne enote, da je objekt dejansko zgrajen v skladu s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem. Uporabno dovoljenje dovoljuje začetek uporabe objekta. Uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe enostavnega in nezahtevnega objekta ter enostanovanjskih stavb. Pri nakupu stanovanjske hiše preverite ali ima nepremičnina gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

-->

Gradbeno dovoljenje je odločba pristojne upravne enote, da dovoli gradnjo, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta, v kolikor je gradbeni poseg v skladu z prostorskim dokumenti.

Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložimo pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve. Po končani gradnji potrebujemo še uporabno dovoljenje

Pred nakupom obvezno preverite ali ima stanovanjska hiša gradbeno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

-->

Ko oddajate svojo nepremičnino ali najemate stanovanje, hišo.. je zelo pomembno, da sklenete najemno pogodbo v pisni obliki. V pogodbi boste opredelili pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za dobre odnose med najemnikom in lastnikom je dobrodošlo že samo razumevanje pogodbe, saj daje obema možnost, da se dogovorita o pravicah in obveznostih iz najemnega razmerja

Pomembna je za obe strani, tako za lastnika, ki želi zaščititi svoje premoženje in zagotoviti plačevanje najemnin in obratovalnih stroškov, kot za najemnika, saj prostor, v katerem biva, pomembno vpliva na njegovo bivanje.

NAJEMNA POGODBA
NAJEMNA POGODBA

Najemna pogodba za nepremičnino ureja najemno razmerje med najemnikom in lastnikom in vsebuje:

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj naslednje elemente Stanovanjskega zakona:
- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
- odpovedne razloge,
- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj (ali gre za neprofitni, tržni, službeni najem ali za institucionalno varstvo starejših oz. posebnih skupin);
- opredelitev medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
- višino najemnine ter način in roke plačevanja;
- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
- opredelitev načina uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas (če se stanovanje oddaja za nedoločen čas, je potrebno to navesti v pogodbi);
- način predaje stanovanja.

Kako preverimo ali je najemodajlec lastnik nepremičnine?

Najemnikom mora, pred sklenitvijo pogodbe pozanimajo o lastništvu stanovanja, ki ga želijo najeti. Lastništvo nepremičnine lahko preverite v izpisku iz zemljiške knjige. Vpisane podatke o izmeri starosti nepremičnine pa spletnem mestu Geodetske uprave.

-->

Zračenje je v moderno grajenih stavbah izjemno pomembno, saj človek za normalno delovanje in ugodno počutje potrebuje dovolj svežega zraka. Naravno prezračevanje je zaradi sodobnih materialov in načina gradnje omejeno. Gradnja sodobnih hiš teži k nizkim obratovalnim, gradbeni stroškom, arhitekturnim idealom... in pogosti pozablja na kvaliteto bivalnega okolja.

Radon v stavbah
Koncetracija radon v stavbah

Pri nakup nepremičnine kupcem omogočamo meritve radona v stavbah. Posamezniki, ki se zavedajo škodljivih učinkov povečane koncentracije radona, običajno s sanacijo stavb izboljšajo kakovost zraka v svojih bivalnih in poslovnih prostori.

Zato je pomembno, da imamo kvaliteto zraka nenehno pod nadzorom. Nadziramo lahko tisto kar lahko izmerimo:

- temperatura v prostoru

- vlaga v prostoru

- prisotnost plinov, dima, ogljikov monoksid

- nadzor vlage in plesni na stenah

- zunanji vpliv ali emisije

Digitalni merilec povprečne koncentracije radona izmeri koncentracije radona v bivalnih prostorih.

Radon meritve
Meritve radona - digitalni merilec

 

Meritve radona v bivalnem in delovnem okolju nam omogočajo presojo vrednosti radona in vpliv radona na zdravje. Mednarodna agencija za raziskovanje raka (IARC) radon in njegove razpadne produkte uvršča med snovi, ki so rakotvorne za človeka (skupina 1). Radon in njegovi razpadni produkti povzročajo pljučnega raka.

V Sloveniji so bile najvišje koncentracije radona izmerjene v zahodnem in južnem delu države, kjer prevladujejo karbonatne kamnine, Notranjsko - kraški del.

Obveščanju potrošnikov o energetski učinkovitosti stavb z uvedbo energetske izkaznice je lahko vzgled za informiranje kupcev nepremičnin o vplivu radona na bivanje. V nekaterih državah je radonska izkaznica že pogoj za prodajo ali oddajo nepremičnin, stanovanja, hiše.

Radon v hiše vstopa skozi razpoke v talni plošči in stenah, skozi cevi. Vzrok za vstop radona v zgradbe je rahlo znižan tlak v notranjosti, kar je posledica toplejšega zraka v zgradbah, predvsem v zimskem času. Dodatno je v hladnem obdobju zmanjšano tudi zračenje prostorov. Posledično so zimske koncentracije radona v povprečju 2‒3-krat višje kot poletne. 

Še posebej velja izpostaviti energetsko sanacijo obstoječih stavb, ki imajo praviloma slabše tesnjenje talne plošče in v katerih je slabo tesnjenje oken in ovoja hiše skrbelo za neprekinjeno zračenje prostorov. Ko se v tako stavbo vgradijo nova okna in nov izolacijski ovoj, se koncentracija radona v zgradbi lahko nekajkrat poviša. Najnovejše pasivne hiše pa naj bi praviloma imele ustrezno zatesnjene talne plošče, ki v kombinaciji s centralnim sistemom prezračevanja, zagotavljajo varnost pred povišanim koncentracijam radona. Kljub vsem izvedenim preventivnim ukrepom, pa za nobeno stavbo ne moremo z gotovostjo trditi, da je varna pred radonom, dokler tega ne potrdimo z meritvami. Tudi vrednosti izmerjene v sosednjih stavbah so običajno zelo različne.

 

-->

Ali je lahko plačevanje najemnine boljša odločitev, kot hipotekarni kredit pri nakupu stanovanja, hiše.
Pred odločitvijo o  najemu ali nakupu stanovanja ali hiše je potrebno upoštevati predvsem naslednje prednosti najema:

- Večje možnost mobilnosti ob neredni zaposlitvi, študiju

- Izogibanje davkom vezanih na prodajo in lastništvom nepremičnin

- Izogibanje stroškom vzdrževanja stanovanja, hiše, rezervni sklad, prenove

- Izogibanje stroškom vzdrževanja stanovanjske opreme, pohištva

- Tveganje povezano z padcem cen nepremičnin in gibanjem obrestnih mer

- Možnost hitrega prilagajanja na nepredvidene dogodke

- Neplačevanje stroškov stanovanja, hiše v času daljših počitnic ali dela v tujini

- Ni potrebno izpolnjevati pogojev za pridobitev kredita

 

 
 

Najem nepremičnine,stanovanja, hiše lahko zmanjša številne obveznosti, ki jih prinese lastništvo nepremičnine. 

 

-->

Nakup nepremičnine je za marsikoga eden izmed najpomembnejših odločitev, ki spremeni smer našega življenja. Hodimo po drugih ulicah, kuhamo v drugi kuhinji, jutranji pogled je nov.

Prvi korak pri nakupu nepremičnine je določiti, kaj bo najbolj vplivalo na kvalitetno življenje v novem domu.

Spletni brskalniki nam ponujajo poplavo lepih slik stanovanj hiš parcel, lokacij... in v poplavi možnosti lahko hitro zaidemo iz začrtane smeri.nakup nepremičnine

Drugi korak je ogled nepremičnine in pregled njene uporabnosti, vrednosti

Tretji korak je pregled vpisov v zemljiško knjigo, upravnih dovoljen za gradnjo in geodetskih podatkov

Kupec bo postal dejanski lastnik nepremičnine šele v trenutku, ko bo kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi. 

Četrti korak je zapis dogovora o prodaji v prodajni pogodbi

Peti korak je prevzem ključev.

 

V naši pravni službi vam lahko svetujemo, kako se lotiti nakupa nepremičnine in vam pomagamo, preden sklenete kupoprodajni posel.

 

 

 

 

-->