Krivdne razloge za odpoved pogodbe za najem stanovanja opredeljuje že Stanovanjski zakon, posebej pa lahko razloge za odpoved pogodbe določita tudi stranki v pogodbi. Običajno lostniki želijo odpoved najemne pogodbe, če najemnik preneha s plačevanjem najemnine ali obratovalnih stroškov najetega stanovanja. Najpogostejši vzrok odpoved najemne pogodbe:

Neplačevanje najemnin ali ostalih stroškov obratovanja

Neplačevanje najemnin ali ostalih stroškov obratovanja stanovanja v roku, ki je določen z najemno pogodbo. 

Spremembe življenjskih okoliščin najemodajalca 

Razlogi za odpoved pogodbe za najem stanovanja
Razlogi za odpoved pogodbe za najem stanovanja

Če najemodajalec potrebuje stanovanje za sebe ali svojo družino, lahko odpove pogodbo za najem stanovanja.

Potreba po obnovi stanovanja

Če je potrebno obnoviti stanovanje in najemodajalec ne želi, da najemnik ostane v stanovanju med obnovo, lahko odpove pogodbo za najem stanovanja.

 

 

Najemna pogodba se v primeru spora odpoveduje le pred sodiščem, s tožbenim zahtevkom za odpoved najemne pogodbe in zahtevkom za izpraznitev in izročitev stanovanja. Sodišče naj bi spore z najemnimi pogodbami reševalo prednostno. V kolikor bo presodilo v prid najemodajalcu, bo določilo najemniku rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni.

 

 

-->

Hipotekarni kredit je vrsta kredita, ki ga lahko dobite za financiranje nakupa nepremičnine ali vzdrževanje doma, zemljišča ali drugih vrst nepremičnin. Posojilojemalec se strinja, da bo posojilodajalcu plačal vrednost posojila čez čas, običajno v nizu rednih plačil, ki so razdeljena na glavnico in obresti. Nepremičnina služi kot zavarovanje posojila.

Da bi dobil hipotekarni kredit, moraš najprej poiskati primernega ponudnika kreditov (na primer banko ali družbo za finančne storitve).

pridobitve hipotekarnega kredita

Bančni postopek pridobitve hipotekarnega kredita

Nato moraš zanje vložiti prošnjo za odobritev hipotekarnega kredita in predložiti banki naslednje dokumente:

  • Osebne dokumente (osebno izkaznico ali potni list)
  • Dokaz o zaposlitvi in dohodkih (pogodba o zaposlitvi, potrdila o plačah, izpiski iz bančnega računa...)
  • Dokumente o obstoječem stanju tvojih finančnih obveznosti (podatkih o gotovinskih kreditih, leasing izračun za vaše vozilo, otrošle doklade.... )
  • Dokumente o nepremičnini, za katero si zainteresiran (potrdilo o lastništvu, načrt zemljišča, energetski certifikat, gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje..)

Ko boš predložil vse potrebne dokumente, bo ponudnik kreditov preveril tvojo finančno boniteto in odločil, ali ti lahko ponudi hipotekarni kredit in v kakšnih pogojih. Če bo ponudba pozitivna, se bosta skupaj dogovorila o višini kredita, ročnosti in obrestnih merah. Nato boš moral podpisati pogodbo o kreditu in vrniti pristojbine za zavarovalne police in druge stroške, povezane z izdajo kredita.

Notarski postopek  pridobitve hipotekarnega kredita

Preden lahko dobite takšen kredit, morate imeti notarsko overjeno listino, ki potrjuje vašo lastninsko pravico do nepremičnine, ki služi kot zavarovanje za kredit. Notar bo opravil vse potrebne preveritve in izdelal listino o hipotekarnem kreditu, ki bo vsebovala pogoje kredita, kot so obrestna mera, višina mesečnega obroka in rok za vračilo kredita. Ko bo listina notarsko overjena, bo hipoteka vpisana v zemljiško knjigo in vaša nepremičnina bo uporabljena kot zavarovanje za kredit.

Nakup nepremičnine in plačevanje kredita

Ko boš vse to opravil, bo lahko začel plačevati mesečne obroke in uporabljati kredit za financiranje nakupa nepremičnine. Če ne boste sposobni izpolnjevati pogojev kredita, lahko bančni kreditodajalec izterja svoj denar s prodajo vaše nepremičnine. Zato je pomembno, da dobro premislite, ali lahko sprejmete takšne pogoje in da veste, da boste lahko redno plačevali mesečne obroke.

-->

Promovirajte svojo nepremičnino

Ko boste pripravljeni za oddajanje svoje nepremičnine v turistične namene, boste morali promovirati svojo ponudbo. To lahko storite prek spletnih platform za oddajanje turističnih nastanitev, nepremičniskih družb, oglasov v turističnih revijah ali prek družabnih medijev.

 

Poskrbite za ustrezno opremo in pohištvo

Da bo vaša nepremičnina primerna za turiste, boste morda morali namestiti dodatno opremo, kot so posteljnina, brisače in kuhinjski pripomočki. Poleg tega boste morda želeli ponuditi dodatne storitve, kot so čiščenje, pranje perila in prevoz.

oddajanje nepremičnine v turistične namene za kratkoročni najem
oddajanje nepremičnine v turistične namene za kratkoročni najem

Poskrbite za dokumetacijo

Pri oddaji mora lastnik oziroma stanovanje, hiša izpolnjevati pogoje za dejavnost: 

  • Dokazilo o lastninski  pravici v zemljiški knjigi.
  • Uporabno dovoljenje 
  • Soglasja solastnikov: v primeru večstanovanjske hiše mora nosilec dejavnosti pridobiti soglasja solastnikov; Stanovanjski zakon določa, da je treba za primere, ko se stanovanje v celoti porablja v druge namene - torej za opravljanje dejavnosti, pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Kadar pa želi lastnik stanovanja določno dejavnost opravljati v stanovanju, v katerem sicer živi, pa opravlja to dejavnost le v delu stanovanja, velja da mora pridobiti več kot 75% soglasje solastnikov, vključujoč soglasja vseh etažnih lastnikov, ki kakorkoli mejijo z njegovo stanovanjsko enoto.
  • Splošne pogoje, npr. požarni red, varnost inštalacij;
  • Posebne pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti (pogoji se nanašajo na posIovne prostore, opremo in naprave, zunanje površine objekta ali nastanitve in storitve, kot npr:
    • minimalne tehnične pogoje,
    • pogoje glede storitev,
    • pogoje glede zagotavljanja varnosti živil ter varnosti in zdravja pri delu in
  • Ureditev stanovanja v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov, ki določa minimalne vrste in površine nastanitvenih prostorov, standarde opremljenosti in storitev glede na kategorijo.
  • Registrirajte svojo nepremičnino kot turistično nastanitev. To običajno pomeni, da se morate vpisati v registre turističnih nastanitev ali da morate pridobiti dovoljenje za oddajanje nepremičnine v turistične namene. Izpolnite vse potrebne obrazce in dokumente. Običajno boste morali oddati obrazec za oddajanje nepremičnine v turistične namene in dokazilo o lastništvu nepremičnine.

 

 

-->

Običajno na podlagi dedovanja, več oseb, sorodnikov postane skupni lastniki nepremičnine. Ker nepremičnina ni etažno razdeljena, solastniški delež ni določen in v naravi nepremičnina ni razdeljena, vsi uživajo celotno nepremičnino. Pogosto skupnost skupnih lastnikov povzroča spore ali slabe odnose med skupnimi lastniki. Več zaporednih dednih postopkov povzroči veliko število dedičev in razdrobitev lastništva.

Če se dedovanje nepremičnin uredi na sodišču, bo sodišče upoštevalo vse relevantne okoliščine in ustrezno uredilo dedovanje v skladu z zakonom o dedovanju, razdelitev solastniških deležev premoženja, nepremičnin med dediče.

Vodenje prodaje nepremičnin v skupni lastnini..

Skupni lastnik lahko svoj nepremičnino, ki je v zemljiški knjigi vpisana proda na trgu v soglasju z ostalimi skupnimi lastniki. Kupci so pripravljeni plačati tržno ceno za nepremičnino na kateri so bodo lahko vpisali kot lastniki do celote (1/1).

Skupna lastnina nepremičnine
Solastnina ali skupna lastnina nepremičnine
-->


Številna podjetja in posamezniki, ki prodajajo kupcem nepremičnin niso uspešna, ker ne poznajo zakonitosti trga nepremičnin. Nakupni proces je pri nepremičninah bolj kompleksen in se razlikuje od običajnih nakupov potrošnikov.

Vrednost nepremičnine vpliva na racionalnost nakupov.

Pri prodaji izdelkov in storitev manjše vrednosti pogosto ljudje kupimo izdelke in storitve, ki jih v resnici ne potrebujemo. Kupci nepremičnine ne trošijo denarja, ker nakup povprečno opravijo 2 - 3 krat v življenju. Ogledajo si 30 nepremičnin, tudi tiste, ki jih ne zanimajo. Zato je pri prodaji nepremičnin pomembna sposobnost ugotavljanja, ali in kaj so zares pripravljeni kupiti. Nesmiselno se je pogajati za ceno z nekom, ki ne kaže želje po nakupu, ampak ima nek drug interes.

Preverjanja stanja nepremičnine in preverjanje vpisanih pravic v zemljiški knjigi, gradbenih dovoljenj…

Zapletenost nakupnega procesa in dolgo trajanje sprejemanja nakupnih odločitev je bistvena razlika, ki se pojavlja pri prodaji nepremičnin. Pri majhnih nakupih je tudi tveganje majhno in morda napačna izbira nima dolgoročnih posledic. Pri nakupu nepremičnin je strah pri sprejemanju odločitev vedno prisoten, tveganje je veliko in napačna izbira ima lahko hude posledice. Kupec je za nakup odgovoren sebi in svojim bližnjim. Zato ima napačna izbira pogosto posledic, kot je slaba volja ali družinski spor glede finančnih sredstev... Pogosto imajo poslovni kupci pomagače, starše, odvetnike, gradbenike, ki jim pomagajo sprejeti odločitev ali zmanjšati možnost napak. Zaradi tega je ključnega pomena pri prodaji nepremičnin transparentna prodajna dokumentacija in potrpljenje z udeleženci nakupa, ki imajo 1000 in 1 vprašanje. Brez zaupanja med ljudmi nakupa ne bo.

Hitrost sprejemanja odločitev o nakupu

Številni nakupi potrošnikov izdelkov in storitev se zgodijo hitro, ko gremo mimo trafike in hitro kupijo revijo, ki jo nikoli ne preberejo. Nasprotno odločitve kupcev nepremičnin pogosto trajajo tedne, mesece. Zato zahtevajo potrpežljivost, vztrajnost pri poteku nakupnega procesa. Od ogleda nepremičnine, in začetni navdušenosti kupca smo šele na začetku. Sledi ogled s taščo, odvetnikom, cenilcem, obisk banke za odobritev kredita... Pri kupcih nepremičnin pogosto sodelujejo številni pomočniki s svojimi interesi, ki lahko vplivajo na odločitve. Med njimi so tisti, ki nasprotujejo nakupu ali ga spodbujajo in opogumljajo kupce. Zato je pomembna sposobnost razumevanja in vplivanja na različne udeležence v nakupnem procesu.

Prodaja potrošnikom - kupcem izdelkov in storitev se bistveno razlikuje od prodaje kupcem nepremičnin.

Neizkušenost kupcev nepremičnin

Kljub široki dostopnosti informacij, internetu, oglasih.. lahko večino kupcev nepremičnin označimo kot prestrašene kupce, ki tega postopka pred enim mesecem ali enim letom niso opravili in o postopku nakupa vedo zelo malo. Zato je pri nakupu nepremičnin toliko pomočnikov, posrednikov, odvetnikov, cenilcev, prprodajlcev nepremičnin…, ki ponujajo svoje znanje in rešitve.  Zato so pomembne sposobnosti razumevanja potreb vseh vpletenih.

Zapletenost dokumentacije in branje pogodb

Država, občine, upravne enote, zavodi, ministrstva vsi se po malo vpletajo v proces nakupa nepremičnin in pogosto povzročijo zapletene postopke. Zakonodaja na področju nepremičninskega prava, zemljiške knjige in davkov je obsežen učni zalogaj, ki ga običajno kupci nepremičnin spustijo. Svoje neznanje prodajo odvetnikom, nepremičninskem posrednikom, notarjem in jim slepo verjamejo v napisano. Pogosto se zgodi, da tiskarski škrat zaide v pogodbe in ga nobeden od strank ne opazi, ker pogodbe v celoti ne prebere. Pokaži mi kje naj se podpišem, za ostalo bo poskrbel….

Pogajanja pri nakupu nepremičnin

Pri nakupu v trgovini so prodajni pogoji znani in določeni. Nasprotno so nakupi nepremičnin pogosto povezani s pogajanji o ceni, pohištvu, izselitvi. višina are... za kar sta potrebna znanje in izkušnje. Pogosto kupci nepremičnin odprejo pogajanja že ob prvem telefonskem klicu in še preden pridejo na ogled. Nespreten prodajalec že v prvem koraku popusti in sosedu pove za koliko je pripravljen spustiti ceno, čeprav sosed nima denarja za nakup.

Prodaja izdelkov in storitev se precej razlikuje od prodaje nepremičnin. Zato je nesmiselno pričakovati, da bomo z enakimi pristopi enako uspešni pri obeh. To pomeni, da se moramo oborožiti z znanjem in izkušnjami glede nakupa ali prodaje nepremičnin. Pogosto čas ni pravi, saj je priložnost potrebno izkoristiti. Nepremičnino, v kateri živimo večji del svojega življenja je težko najti in težko zbrati finančna sredstva za nakup doma.

Nakup nepremičnine
Nakup nepremičnine

 

-->

Airbnb, Booking, Facebook ponujajo platformo za komunikacij sobodajalcev in turistov in omogočajo cenejši storitve bivanja turistov, popotnikov. Tradicionalna storitev hotelov dobiva konkurenco v manjših sobodajalcih, ki ponujajo bivanje in zajtrk. Nova poslovna priložnost za uporabo nepremičnin na primernih lokacijah omogoča zaslužke iz kratkoročne oddaje nepremičnin. Pregleden poslovni načrt in podpora rastočih platform kot so Airbnb, Booking, Facebook je dober začetek za razvoj nepremičnine za aktivno oddajo sob in trženje turistom.

Če imate na voljo stanovanje, hišo, prosto sobo , ki bi jih radi oddali turistom, se morate najprej prijaviti kot sobodajalec. Spletne platforme kot so  AirBNB ali Bookings, ne zahtevajo, da pred objavo na portalu dokažete, da poslujete skladno z zakonom. To boste morali pokazati in dokazati ob obisku davčnega nadzora in izdaji računov. 

Sobodajalci

V skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov se oblikuje sistem kategorizacije nastanitvenih obratov -  uvedba standardov Hotelstars za hotele in posodobitev standardov za ostale nastanitvene obrate. 

-->

Razvoj turizma omogoča oddajanje nepremičnin turistom v najem. To lahko vključuje oddajanje stanovanj, hiš, apartmajev in drugih vrst prenočišč turistom za krajše ali daljše obdobje. To lahko prinese lastnikom nepremičnin dobiček in pomaga spodbuditi lokalno gospodarstvo. Hkrati pa lahko razvoj turizma povzroči tudi druge spremembe v lokalni skupnosti, kot so spremembe v cenah najemnin in povišanje cen v lokalni trgovini in storitvah. 

Slovenski turizem že četrto leto zapored beleži povečano rast prihodov in prenočitev. Turistični nastanitveni objekti lani našteli več kot 4,7 milijona turističnih prihodov in 12,0 milijona turističnih prenočitev, kar pomeni za 11,3% več prenočitev kot v letu 2016. Od tega so tuji turisti ustvarili 8,1 milijona vseh turističnih prenočitev (67%) oziroma za 15% več kot v letu 2016 in 3,4 milijona prihodov (+ 17% glede na 2016). Domači turisti so ustvarili 3,9 milijona prenočitev (+ 4% glede na 2016) in 1,3 milijona prihodov (+ 6%).

oddaja nepremičnin turistom
oddaja nepremičnin turistom

Turizem ustvari 4,9 % BDP in je panoga v razvoju.

Največ turistov obišče zdraviliške in termalne lokacije, sledijo gorske, Ljubljana in druge mestne občine.  Še vedno domači turizem najbolj podpiramo Slovenci, ki ustvarimo največ prihodov in največ nočitev. Sicer pa Slovenijo po število največkrat obiščejo: Italijani, Avstrijci, Hrvati, Nemci, Srbi in Rusi. Najdlje časa se pri nas zadržujejo Italijani, Nemci, Avstrijci, Hrvati, Rusi in Srbi.

najem nepremičnine
najem nepremičnine

Airbnb  in booking sta portala, ki popotnikom, turistom ponuja možnost najema nastanitvenih obratov v okviru turističnih objektov in stanovanjskih nepremičnin. Slovenija je za svetovne popotnike, podjetnike in turiste vedno bolj zanimiva. Večina ljudi na svojih potovanjih veliko raje biva v zasebnih stanovanjih kot pa v hotelskih sobah, ki so drage. Posameznik se lahko odloči za oddajanje nepremičnin in oglaševanje prostih kapacitet v turistične namene (npr. preko spletnih portalov Airbnb ali Booking) le, če ima to dejavnost ustrezno registrirano. Za običajni dolgoročni stanovanjski najem nepremičnin to ni potrebno. Izpolnjevanje vseh obveznosti pri oddajanju nepremičnine v najem za turistične namene je zelo zahtevno opravilo. 

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, preberite, kaj vam prinese njena oddaja za tržni najem ali kratkoročno oddajo turistom - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

-->

Zakaj rabimo lokacijsko informacijo o namenski rabi zemljišča?

Lokacijska informacija za promet nepremičnin vsebuje podatki o lokaciji, namenski rabi, omejitvami prometa nepremičnin na področju, kjer se nahaja nepremičnina, ki se prodaja. Lokacijska informacija je pomemben dejavnik pri določanju vrednosti nepremičnine in je pogosto navedena v cenitvenih poročilih o vrednosti nepremičnin.

Lokacijska informacija o namenski rabi zemljišča je priloga prodajni pogodbi in je obvezna pri notarski overitvi podpisov prodajalcev pri prodaji nepremičnine. Notar iz potrdila razbere pogoje, ki vplivajo na postopek overitve (predkupne pravice, kmetijska zemljišča..). Lokacijska informacija vsebuje podatke o namenski rabi prostora. Poleg tega potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje tudi podatke o varovanju in omejitvah po posebnih predpisih:

  • predkupna pravica občina
  • soglasje Ministrstva za obrambo
  • opredelitev vodovarstvenih območij
  • opredelitev ekološko – pomembnih območij; opredelitev območij Nature 2000
  • opredelitev naravnih in kulturnih spomenikov.....
potrdilo o namenski rabi
Lokacijska informacija

Zahtevek za izdajo lokacijske informacije lahko vloži vsaka fizična ali pravna oseba, tudi če ni lastnik nepremičnine. Lastništvo namreč ni pogoj za izdajo potrdila. V primeru, ko se posameznik odloča za nakup nepremičnine oziroma zazidljivega zemljišča  je priporočljivo, da pridobi lokacijsko informacijo. 

Če posameznik kupuje zemljišče, na katerem namerava graditi, je priporočljivo, da pridobi lokacijsko informacijo za potrebe gradnje in projektiranja objektov.

Kje pridobimo lokacijsko informacijo za zemljišče in kako dolgo je veljavno?

Lokacijska informacija je veljavna dokler ne pride do spremembe prostorskega akta. Notarji upoštevajo samo potrdila, ki so izdana v zadnjih šestih mesecih.  Za izdajo lokacijske informacije vlagatelj zahtevka plača upravno takso pristojni občini, na območju katere leži nepremičnina. Lokacijski informaciji se priloži tudi kopijo grafičnega dela občinskega prostorskega akta, iz katere je razvidna namenska raba zemljišča (gozd, stavbno zemljišče, njiva...).

-->

Uporabno dovoljenje je potrdilo pristojne upravne enote, da je objekt dejansko zgrajen v skladu s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem. Uporabno dovoljenje dovoljuje začetek uporabe objekta. Uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe enostavnega in nezahtevnega objekta ter enostanovanjskih stavb. 

Uporabno dovoljenje pri gradnji hiše je dokument, ki ga mora pridobiti vsak investitor, ki končuje gradnjo nove hiše ali večjih sprememb na obstoječi hiši. Dokument potrjuje, da je gradnja skladna z načrtovano v gradbenem dovoljenju (lokacija gradnje, velikost objekta, zunanja oblika, uporaba objekta in drugi podatki). 

Uporabno dovoljenje pri nakupu nepremičnineUporabno dovoljenje pri nakupu nepremičnine

Pri nakupu stanovanjske hiše preverite ali ima nepremičnina gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

Gradbeni zakon, ki je pričel veljati s 1.6.2022, prinaša mnoge spremembe, med drugim tudi poenostavitve pri pridobivanju uporabnega dovoljenja, legalizaciji črnih gradenj in neskladnih gradenj. Uporabno dovoljenje lahko tako dobijo objekti daljšega obstoja z gradbenim dovoljenjem, obstoječe enostanovanjske stavbe oz. hiše in tudi objekti z domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po Zakonu o graditvi objektov .

-->

Gradbeno dovoljenje je odločba pristojne upravne enote, da se dovoli gradnjo, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta, v kolikor je gradbeni poseg v skladu z prostorskim dokumenti občine. Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložimo pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve. Po končani gradnji potrebujemo še uporabno dovoljenjeGradbeno dovoljenje pri nakupu nepremičnine

Gradbeno dovoljenje pri nakupu nepremičnine

Pred nakupom obvezno preverite ali ima stanovanjska hiša gradbeno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje. Če kupujete nepremičnino in imate v načrtu kakršnekoli spremembe na njej, se morate pozanimati, ali se za te spremembe lahko pridobi novo gradbeno dovoljenje. V nasprotnem primeru bi lahko naleteli na težave pri pridobivanju gradbenega dovoljenja in s tem povezane stroške in zamude.

-->