Cenik pravno svetovanje Bidom d.o.o.

Cenik nepremičninske družbe Bidom d.o.o.

Nepremičninska agencija Bidom d.o.o. svoje storitve obračunava strankam glede na vrsto in obseg naročila. Informativne cene storitev.

1. Posredovanje pri prodaji / nakupu nepremičnin

Provizija nepremičninske agencije za posredovanju pri prodaji nepremičnine je vezana na  prodajno ceno nepremičnine. Če je dogovorjeno, da provizijo plačata obe stranki, se znesek provizije razdeli med prodajalca 1/2 in kupca 1/2. Provizija se oblikuje na podlagi naslednje lestvice:

  • do 10.000 EUR znaša provizija 400 EUR
  • med 10.001 EUR in 25.000 EUR znaša provizija 4% (2% prodajalec + 2% kupec)
  • med 25.001.001 EUR in 50.000 EUR znaša provizija 3,8% (1,9% prodajalec + 1,9% kupec)
  • med 50.001 EUR in 100.000 EUR znaša provizija 3,6% (1,8% prodajalec + 1,8% kupec)
  • med 100.001 EUR in 150.000 EUR znaša provizija 3,4 % (1,7% prodajalec + 1,7% kupec)
  • med 150.001 EUR in 200.000 EUR znaša provizija 3,2 % (1,6% prodajalec + 1,6% kupec)
  • med 200.001 EUR in več znaša provizija 3 % (1,5% prodajalec + 1,5% kupec)

Celovita storitev posredovanja pri prodaji nepremičnine obsega oglaševanje, izvedbo ogledov, vodenje pogajanj in postopka prepisa nepremičnine v skladu s splošnimi pogoji poslovanja. Nepremičninska družba izda račun za posredovanje, ko je sklenjena prodajna pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

2. Posredovanje pri oddaji /najemu nepremičnin

Višina provizije nepremičninske družbe za posredovanju pri oddaji nepremičnine je vezana na mesečno najemnino. Če je dogovorjeno, da provizijo plačata obe stranki, se znesek provizije razdeli med lastnika 1/2 in najemnika 1/2. 

  • Pri vrednosti najemnine do 300 EUR znaša provizija 300 EUR (1/2 lastnik + 1/2 najemnik)
  • Pri vrednosti najemnine nad 301 EUR znaša provizija 1* mesečna najemnina. (1/2 lastnik + 1/2 najemnik)

Celovita storitev posredovanja pri oddaji nepremičnine obsega oglaševanje, izvedbo ogledov, vodenje pogajanj in postopek sklepanja najemne pogodbe in prevzema nepremičnine v skladu s splošnimi pogoji poslovanja. Nepremičninska družba izda račun za posredovanje, ko je sklenjena najemna pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

 3. Pravno svetovanje, sestava pogodb na področju nepremičnin

Pravno svetovanje na področju nepremičnin obsega pregled  ali sestavo prodajnih, najemnih, služnostnih pogodb in sestavo pisnega mnenja o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine. Cene: 

  • 180 EUR - sestava prodajne pogodbe za stanovanje, parcelo,
  • 220 EUR - sestava prodajne pogodbe za hišo, večjo posest
  • 150 EUR- pregled listin, dokumentacije in pisno poročilo o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine
  • 80 EUR - sestava najemne pogodbe
  • 80 EUR- sestava osnutka služnostne pogodbe;
  • 80 EUR - sestava predpogodb, aneksov k pogodbi ali razveze pogodbe
  • 20 - 100 EUR - zastopanje v upravnih, davčnih postopkih pridobivanja soglasij in dovoljenj in drugih dokumentov, soglasje MORS, ponudbe in odobritev za kmetijska zemljišča, glede na zahtevnost posameznega postopka;
  • 300 - 500 EUR - prepis nepremičnine, postopek prenosa lastništva na nepremičnini;
  • 80 EUR - začeta 1h svetovanje pri urejanju pravnega stanja nepremičnine, davkih;
  • 50 EUR - hramba listin, pogodb in ključev do zaključka pravnega posla;

 3. Posamezne storitve pri poslovanju z nepremičninami

  • 45 EUR voden ogled nepremičnine, ali sestanek pri naročitelju
  • 70 EUR prvi ogled nepremičnine za prevzem naročila za posredovanje
  • 40 EUR pisno poročilo o stanju oglaševanja in ogledih nepremičnine
  • 100 EUR sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla
  • 80 EUR - primopredajni zapisnik z ogledom stanja in prepis plačnika obratovalnih stroškov;
  • 10 EUR - pridobitev izrisa parcele, izpiska iz zemljiške knjige, izpis vrednotenja GURS...
  • 40 EUR - pridobitev lokacijske informacije, potrdila o namenski rabi, gradbenega dovoljenja;
  • 50 EUR – prodajni plakati, oglasne table na nepremičnini vsak začet mesec
  • 60 EUR - 4 mesečni oglas na strani podjetja
  • 0,37 EUR/km - kilometrina (se letno usklajuje z uredbo) 

4.Cenitve nepremičnin

Cenitve nepremičnin so osnova za poslovne odločitve v prometu z nepremičninami. Nepremičninski posrednik pripravi oceno tržne vrednosti nepremičnine za potrebe postavitve oglaševane cene za prodajo ali najema  nepremičnine;

  • 130 EUR - stavbno zemljišče
  • 160 EUR - stanovanje
  • 220 EUR - enostaven poslovni prostor:
  • 220 EUR - stanovanjska hiša
  • 250 EUR - poslovna hiša (do 500 m2)

Sodno zapriseženi izvedenec za vrednotenje in cenitve nepremičnin izdela cenitev za tržno, hipotekarno, likvidacijsko vrednost nepremičnine za upravne, sodne in bančne postopke v skladu z individualno ponudbo.

Kilometrina se usklajuje z Uredbo in se zaračuna pri službenih vožnjah oddaljenih več kot 15 km od sedeža družbe pri posredovanju nepremičnin in drugih službenih poteh, ki so posledica naročila storitve stranke. Bidom d.o.o. ni zavezanec za DDV od 31. 8. 2016. Navedene cene storitev ne vsebujejo stroškov raznih taks in pristojbin upravnih organov ali drugih inštitucij. Pri nepremičninah, ki zaradi svojih individualnih lastnosti povzročijo dodatne stroške, ki jih s splošno ponudbo ni mogoče določiti, se dogovori cena, višina nadomestila za opravljeno storitev izključno na podlagi ponudbe. 

 Cenik nepremičninske družbe Bidom d.o.o.

 

-->

Solastninska razmerja na nepremičninah so pogosto predmet nesoglasij med solastniki. V praksi je težko doseči soglasje več oseb glede upravljanja, prodaje, rabe...

Žlahta, strgana plahta

Slovenski pregovor, ki je odsvetoval vsakršne posle s sorodniki, glede lastništva nepremičnin..., kajti navadno so se končala z jokom in dolgoletno užaljenostjo.

Solastnina nastane kot posledica dedovanja ali nakupa iste nepremičnine več oseb po solastniških deležih...Vsak od solastnikov lahko v vsakem času zahteva delitev solastnine, razen v neprimernem času. Solastnik se tej pravici ne more odpovedati za vselej, lahko pa se ji odpove za določen čas, pri čemer njegova odpoved zavezuje tudi njegove pravne naslednike.

Način delitve solastnine

Delitev v naravi

Največkrat se solastniki sporazumno dogovorijo o načinu delitve stvari, kot to določa 70. člen SPZ. Če se solastniki ne morejo sporazumeti, o delitvi odloči sodišče v nepravdnem postopku, tako da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes.

Prodaja in delitev denarja

Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev). Možno je tudi, da eden izmed solastnikov uveljavi predkupno pravico in izplača ostale solastnike po ceni, ki jo določi sodišče. Solastnik, ki je na takšen način dobil stvar ali del stvari, pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže skupaj z obrestmi najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe. 

solastnina nepremicnine
Solastnina nepremičnine
-->

Solastniki imajo po 67. členu SPZ pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. Nadalje SPZ določa pravila glede poslov rednega upravljanja s stvarjo in poslov, ki presegajo okvirje rednega upravljanja.

Za opravljanje poslov v zvezi z rednim upravljanjem stvari, je potrebno pridobiti soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (50 odstotno soglasje). Kot posle rednega upravljanja SPZ šteje posle, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari (npr. redna popravila stvari, sečnja v solastniškem gozdu).

Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja s stvarjo, je potrebno soglasje vseh solastnikov (100 odstotno soglasje). Pod takšne posle štejemo zlasti razpolaganje s celotno stvarjo (prodaja, zakup …), določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari. Navedenemu mnenju pritrjuje tudi sodna praksa, ki določa, da v primeru, ko en izmed solastnikov nasprotuje poslu, se takšen posel ne more opraviti.

Upravljanje nepremičnine v solastnini
Upravljanje nepremičnine v solastnini
-->

Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če ostali solastniki te pravice ne izkoristijo, se delež lahko proda drugim osebam, vendar po isti ceni in pod istimi pogoji. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. 

Več oseb ima solastninsko pravico na nepremičnini (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež).

predkupna pravica nepremičnine
Predkupna pravica nepremičnine solastniki
-->

Več oseb ima solastninsko pravico na nepremičnini (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Ko želite določiti solastninski delež na nepremičnini v naravi, lahko o razdelitvi solastniškega premoženja sklenete dogovor s preostalimi solastniki nepremičnine. V primeru, da dogovor ni možen, o razdelitvi odloči sodišče.

Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.

-->

V rezervnem skladu se zbirajo sredstva lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov z namenom vzdrževanja večstanovanjskih stavb. V rezervni sklad vplačujejo sredstva lastnik, ki so dolžni vzdrževati stavbo in njene skupne dele.

-->

Prepis nepremičnine poteka pri sklepanju pogodbe za določeno nepremičnino, pri prodaji, pri sklepanju darilne pogodbe in se zaključi z vpisom pridobitelja v zemljiško knjigo.

 

Katere korake in kasna je cena in stroški  za prepis nepremičnine iz lastnika na pridobitelja:

  • Pregled vpisanih pravic v zemljiški knjigi
  • Primerna pogodba, prodajna, menjalna, darilna pogodba..
  • Plačilo davka
  • Overitev pri notarju
  • Primopredaja nepremičnine

Po plačilu kupnine sledi primopredaja nepremičnine. V tem trenutku prodajalec izroči kupcu nepremičnino v posest, mu izroči vse ključe, kupec pa jo sprejme v stanju, ki je bil dogovorjen v prodajni pogodbi. V primopredajnem zapisniku se popišejo števci (elektrika, vodovod, telefon…).

prepis nepremičnine, stanovanja, hiše
prepis nepremičnine, stanovanja, hiše

Prepis nepremičnin cena

Cena prepisa je odvisna od vrste nepremičnine in zahtevnosti postopka. Plačilo izvedbe prepisa in stroškov pri prepisu lastništva nepremičnine je stvar dogovora med strankama:

- cena prepisa,

- takse za uradna postopke in dokumente,

- davki povezani s transakcijo,

- stroški notarske overitve podpisov na pogodbi,

- stroški zemljiškoknjižnega vpisa.

Za vaš prepis nepremičnine iz odsvojitelja na pridobitelja vam pripravimo individualno ponudbo.

Primer prepis stanovanja vrednega 100.000 eur s prodajno pogodbo...         

cena prepisa stanovanja 220 eur.

Primer prepis hiše vrednega 150.000 eur s prodajno pogodbo...         

cena prepisa hiše 250 eur.

 

-->

Za obdavčitev dohodkov iz najemnin fizičnih oseb se plača davek v okviru dohodnine. Vsak prihodek od oddaje nepremičnin, stanovanj, hiš na podlagi najemne pogodbe je potrebno;

  • ob sklenitvi najemne pogodbe registrirati najemno pogodbo pri Geodetski upravi RS - GURS
  • za preteklo leto prijaviti prihodke iz najema Finančni upravi RS - FURS

 

Davčna osnova za obdavčitev najemnin

Davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, na podlagi računov. 

Davek na najemnine
Obdavčitev najemnin

 

Davčna stopnja za davek na najemnine

dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 25 % in se šteje kot dokončni davek -  se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.

Davčni zavezanec, ki oddaja premično ali nepremično premoženje v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), morajo s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov. V primeru, ko davčni zavezanec dosežen dohodek iz oddajanja premoženja v najem napove v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, dohodnino od tega dohodka izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi. Na podlagi te napovedi davčni organ izda odločbo o višini dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto. Zavezanec za plačilo dohodnine na podlagi odločbe o odmeri dohodnine je zavezanec sam. 

 

Kdaj je potrebno oddati obrazce

Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora davčni zavezanec vložiti do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto pri davčnem organu.

Najemnine obdavčen dohodek
Najemnine obdavčen dohodek
-->

Varščina pri sklepanju najemne pogodbe  je plačan znesek ob sklenitvi najemnega razmerja kot jamstvo, da bo najemnik stanovanje uporabljal kot dober gospodar. To pomeni, da bo zanj skrbel tako, da se ne bo delala škoda.  Lastnik varščino vrne ob izteku najema, če je stanovanje v enakem stanju, kot ob začetku.

Varščina
Varščina

 

Običajna varščina je v višini 1- 3 najemnine, kar ni zakonsko določeno, zato lahko najemodajalec njeno višino prosto določa, lahko pa nepremičnino odda tudi brez varščine.

Varščina se plača večinoma v enkratnem znesku (razen ob drugačnih dogovorih) ob podpisu najemne pogodbe oz. ob začetku najemnega razmerja, lastnik pa jo vrne ob koncu v 1x-nem znesku, v kolikor je vse tako, kakor omenjeno na začetku.

 

Stanovanje in opremo se ob prevzemu stanovanja popiše v primopredajnem zapisniku in fotografira . Ob koncu najema se opravi nov popis in oceni škodo, ki ni posledica normalne rabe stanovanja. Varščina se v primeru, da ni škode vrne.

 

-->

V najemnem razmerju imata tako najemnik kot lastnik stanovanja svoje pravice in obveznosti. V zadovoljstvo in korist obeh je, da oba skrbita za svoje obveznosti ter poznata svoje pravice.

Osnovna pravica najemnika je pravica do bivanja, pravica lastnika pa pravica do najemnine. Osnovna dolžnost lastnika je, da za stanovanje skrbi tako, da je primerno za bivanje, najemnik pa mora stanovanje uporabljati le v namene, določene s pogodbo (to je bivanje). Podrobneje so pravice in obveznosti lastnika in najemnika opredeljene v nadaljevanju.

Najemnik ima pravico:

  • uporabljati stanovanje;
  • opraviti nujna popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo in zahtevati povračilo stroškov zaradi teh popravil;
  • zahtevati povrnitev škode, ki je nastala, če lastnik ni vzdrževal stanovanja in skupnih prostorov v stanju, ki zagotavlja normalno uporabo stanovanja;
  • zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
  • zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati;
  • do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, razen če se z njim ne dogovori drugače
  • odpovedati pogodbo, kadarkoli in ne da bi moral navesti razloge, vendar v skladu z odpovednim rokom (če v pogodbi ni navedeno drugače, se upošteva zakonski 90 dnevni odpovedni rok).

Lastnik ima pravico:

  • prejemati najemnino;
  • odpovedati pogodbo v skladu z odpovednim rokom;
  • odločati o prenehanju najemnega razmerja v primeru večjih kršitev (neplačevanje najemnine ali stroškov, uničevanje stanovanja … Več v nasvetih o Najemni pogodbi). Mora pa najemnika vnaprej pisno opozoriti, da preneha s kršitvami in mu dati možnost odprave kršitev z rokom najmanj 15 dni. Najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, uničuje stanovanje, razgraja in moti okolico... (kakor v skladu z določili v pogodbi);
  • do vstopa v stanovanje z namenom pregleda pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika.

Lastnik nepremičnine je zainteresiran, da se na njegovi nepremičnini ne dela škoda, zato se plača varščine za zaščito svojega premoženja.

Najemnik je dolžan:

  • uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo in namenom pogodbe (v stanovanju bivati, ne pa opravljati drugih dejavnosti). Če krši najemno pogodbo in tudi po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v nasprotju s pogodbo, lahko lastnik pogodbo odpove brez odpovednega roka;
  • pravočasno plačevati najemnino in vse tekoče stroške v skladu z najemno pogodbo;
  • spoštovati hišni red;
  • v stanovanju ravnati kot dober gospodar (kot bi ravnal s svojo lastnino). Za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja odgovarja najemnik. Tako mora poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja v skladu z določili najemne pogodbe;
  • o napakah na stanovanju redno obveščati lastnika. Za odpravo teh napak je odgovoren lastnik, vendar če nastane večja škoda ali taka škoda grozi (npr. počena cev) in lastnik ni takoj dosegljiv, najemnik kot dober gospodar tako napako odpravi. Se pa v tem primeru shrani račun za popravilo in ga predloži lastniku, da ga poravna oz. upošteva pri plačilu najemnine;
  • dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za pregled pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno in ne brez vednosti najemnika;
  • vrniti urejeno in čisto stanovanje po prenehanju najemne pogodbe. Pri tem se upošteva, da so sprejemljive spremembe, ki nastanejo z običajno rabo stvari.
    • Najemnik ne sme:
      • oddati stanovanja v podnajem, razen če se tako dogovori z lastnikom že v pogodbi. V tem primeru najemnik lastniku jamči, da bo podnajemnik stanovanje uporabljal po najemni pogodbi;
      • bistveno spremeniti stanovanja in vgradne opreme ali opravljati izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega dogovora z lastnikom. Lastnik ne more odreči soglasja za take posege v osebnem interesu najemnika, če so v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami, stroške pa nosi najemnik.

 

-->

Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku.

Podaljšanje najemne pogodbe lahko lastnik in najemnik uredita drugače, če to pisna najemna pogodba določa.

-->

Odpoved najemne pogodbe

Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, ne da bi za to navajal razloge, če ni s pogodbo določeno drugače. Upoštevati mora odpovedni rok, ki je naveden v pogodbi. Če odpovedni rok ni naveden, se upošteva zakonski 90 dnevni odpovedni rok.
Lastnik se mora pri odpovedi držati pogodbeno določenih odpovednih rokov, v primeru večjih kršitev pa lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov. Najemnika mora pisno obvestiti, da krši najemno pogodbo, mu določiti način odprave kršitev in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Za kršitve šteje:
- če najemnik z načinom uporabe stanovanja povzroča večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih (več)stanovanje stavbe,
- če najemnik ne vzdržuje stanovanja ali ne plačuje najemnine ali stroškov (če ni plačal dvakrat zaporedoma oz. 2 meseca v zadnjih 12 mesecih),
- če je v stanovanju več oseb kot so navedene v pogodbi,
- če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem.
- če odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika
- če lastniku ne dopusti vstopa v stanovanje,
- če izvrši spremembe v stanovanju brez poprejšnjega soglasja lastnika.

-->

Z enotnim registrom nastanitvenih obratov bo poenostavljeno poročanje o tustični dejavnosti 

Nastanitveni obrati so:

  • gostinski obrati, ki gostom nudijo nastanitev (hoteli, moteli, penzioni, prenočišča, gostišča, hotelska in apartmajska naselja, planinski in drugi domovi ter kampi),
  • prostori za goste pri sobodajalcih,
  • kmetije (nosilci dopolnilne dejavnosti na kmetiji), ki gostom nudijo nastanitev in marine.

Z novim zakonom se bo poenostavilo tudi poročanje v zvezi s turistično dejavnostjo. Vzpostavljen bo namreč enotni register nastanitvenih obratov, ki bo prvič celovito zajel vse poslovne subjekte, ki se ukvarjajo z nastanitveno dejavnostjo v turizmu.

register nastanitvenih obratov

Zavezanci za vpis nastanitvenega obrata v register so:

  • gostinci (pravne osebe in samostojni podjetniki),
  • sobodajalci,
  • nosilci dopolnilne dejavnosti na kmetiji in
  • upravljavci marin, ki gostom nudijo nastanitev v nastanitvenem obratu.

Predlog za vpis nastanitvenega obrata, spremembe podatkov nastanitvenega obrata ali izbris nastanitvenega obrata iz registra (v nadaljnjem besedilu: predlog) posreduje izvajalec nastanitvene dejavnosti oziroma njegov zakoniti zastopnik, če je ta vpisan v poslovni register, ali pooblaščena oseba, ki jo izvajalec nastanitvene dejavnosti oziroma njegov zakoniti zastopnik pooblasti za posredovanje predloga (v nadaljnjem besedilu: predlagatelj).

AJPES na podlagi popolnega predloga vpiše nastanitveni obrat v register in mu določi enolično identifikacijsko številko. Predlagatelju se izda obvestilo o vpisu nastanitvenega obrata v register osebno v izpostavi AJPES ali se ga pošlje na elektronski naslov, ki je naveden v predlogu za vpis nastanitvenega obrata v register.

-->

Po stečajih gradbenih podjetji nekateri kupci stanovanj ugotavljajo, da niso vpisani v zemljiško knjigo kot lastniki stanovanj. V zemljiški knjigi, kjer so evidentirane pravice na nepremičninah, je kot lastnik vpisano propadlo gradbeno podjetje.

Določen delež kupcev pri nakupu zaradi različnih vzrokov še vedno ne poskrbi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, kar je v zdajšnjih gospodarskih razmerah lahko zelo tvegano početje. Te kupci so lahko že desetletje na podlagi sklenjene in plačane prodajne pogodbe vložili predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa tega iz malomarnosti ali nevednosti niso storili.

Upniki prijavljajo svoje terjatve in vpisujejo plombe na premoženje propadlih gradbenih podjetji, ki so vpisana v zemljiško knjigo.

Na neurejeno pravno stanje lastništva, torej neažurne podatke v zemljiški knjigi, opozarjajo tudi upravniki večstanovanjskih objektov odvetniki, nepremičninski posredniki, ne nazadnje se je ta težava pokazala tudi pri obveščanju lastnikov stanovanj o vrednosti njihovih nepremičnin. Da je zemljiška knjiga edina merodajna listina, ko govorimo o pravnem lastništvu nepremičnin, pa poudarjajo tudi na zemljiški knjigi.

-->

Davek na promet nepremičnin se plačuje od prometa nepremičnin, prodaj hiš, stanovanj, parcel... Davek se plačuje po stopnji 2 % od prodajne cene nepremičnine. 

Brez plačanega davka na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini in posledično ni mogoče vpisati kupca kot lastnika v zemljiško knjigo. 

Pri prodaji nepremičnine se obračuna davek na promet nepremičnin ali davek na dodano vrednost. 

Pri nakupu novogradnje (prvi promet ali pred potekom dveh let od prve uporabe, vselitve) se plača 9,5 % davek na dodano vrednost (DDV). Pri tem se šteje, da so stanovanja del socialne politike, če njihova uporabna površina v večstanovanjski hiši ne presega 120 kvadratnih metrov oz. 250 kvadratnih metrov v individualni hiši. Uporabna površina stanovanja je v tem primeru vsota površine bivalnih prostorov. Če hiša presega pogoje je davek 22%.

 

 

 

Kdo plača davek na promet nepremičnin je določeno v prodajni pogodbi.

 

Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec nepremičnine. V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec,, kadar pogodbeno prevzema obveznost plačila davka na promet nepremičnin.


Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po podpisu prodajne pogodbe pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine.
Davčni organ mora izdati odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi oziroma po prejemu pravnomočne sodne odločbe, ki jo je sodišče dolžno posredovati davčnemu organu, na območju katerega nepremičnina leži.

Praviloma davčna uprava odmeri prometni davek v obliki žiga, ki jo odtisne na izvod prodajne pogodbe, na kateri tudi potrdi, da je bil prometni davek plačan. Ta izvod prodajne pogodbe je tisti, na katerem notar nato overi prodajalčev podpis!

 

-->

Država je vzpostavila javno evidenco o vrednosti nepremičnin, kjer so navedeni podatki o transakcijah z nepremičninami. Podatki o lokaciji, velikosti, starosti in o pogodbeni ceni nepremičnine, prodanega stanovanja, hiše so pomemben vir informacij za kupce in prodajalce nepremičnin. Kupec bo lahko sam preverjal, kolikšne so bile cene kvadratnega metra stanovanja v nekem kraju. Tako bo veliko manj odvisen od informacij, ki jih dobi v aktualnih oglasih za prodajo nepremičnine.

-->

Pri gradnji in obnovi hiš lastniki pogosto gradijo brez gradbenega dovoljenja, kar pomeni, da za gradnjo objekta tudi ni izdelana ustrezna projektna dokumentacija, ki jo potrdi ustrezno usposobljen strokovnjak. Hiše in poslovni prostori se pogosto tudi ne gradijo skladno s pridobljenim gradbenim dovoljenjem in urejeno projektno dokumentacijo.

 

Kakšne so možne posledice gradnja hiše brez pridobitve gradbenega dovoljenja in neskladna gradnja:

  • možnosti inšpekcijskega nadzora
  • uvedbo prekrškovnega postopka za plačila globe. 
  • plačilo odškodnine za degradacijo in uzurpacijo zemljišča 
  • izvedba komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo
  • težave v pri prodaji nepremičnine
  • overitve pogodb, sklepanje pravnih poslov, sklenitev kreditnih, zavarovalnih, najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov
  • določitev hišne številke

Pri nakupu nepremičnin je potrebno preverjati pravne in stvarne napake nepremičnine. Preveriti je potrebni ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba prepovedi zaradi nedovoljenega objekta ali neskladne uporabe objekta v zemljiški knjigi.  Promet oziroma prodajo nepremičnin se ne sme opraviti le s tistimi nepremičninami, za katere je nepravilnosti ugotovil gradbeni inšpektor, njegova odločba pa je zapisana v zemljiški knjigi.

Postopek legalizacije v rednem postopku pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja

GZ, tako kot je to omogočal že Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), dopušča naknadno pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj za že zgrajene objekte.

Redni postopki dovoljevanja zagotavljajo preveritev skladnosti že zgrajenega akta z vsemi predpisi, kar pomeni, da se v teh postopkih odpravi dvom glede varnosti objektov, njihovega negativnega vpliva na okolico in primernosti z vidika umeščenosti v prostor. Na ta način bo investitorjem omogočena zanesljivejša pot do pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja po redni poti in s tem do spoštovanja predpisanih pravil, brez tveganja, da bo uveden inšpekcijski postopek in da bi sledila naložitev zagroženih denarnih kazni.

 Izredni postopki legalizacije po prehodnih določbah GZ

Za objekte, ki jih ni mogoče legalizirati v rednem postopku izdajanja gradbenega in uporabnega dovoljenja, GZ v poglavju o prehodnih določbah ponuja več možnosti izrednih postopkov legalizacije.

-->

Predlog novega zakona o nepremičninskem posredovanju je v ponovnem odločanju DZ (november 2018), potem ko je državni svet marca nanj izglasoval odložilni veto, dobil 42 glasov za in 10 proti. Ker je bila za sprejem potrebna absolutna večina poslancev, zakon ni sprejet.

20. 3. 2018 je Državni zbor RS je sprejel Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1). Zakon predstavlja nov pravni okvir za razvoj nepremičninskega posredovanja in delovanje nepremičninskih agencij v prometu z nepremičninami.  Državni svet je  izglasoval odložilni veto na zakon o nepremičninskem posredovanju in državni svet bo ponovno odločal o Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1).

Zakon o nepremičninskem posredovanju
Zakon o nepremičninskem posredovanju

Omejitev plačila za posredovanje za fizične osebe v višini 4 % od vrednosti nepremičnine, ki je predmet posredovanja ostaja v isti višini kot je določena v starem Zakonu nepremičninskem posredovanju in je ustaljen običaj v poslovanju z nepremičninami. Omejitev plačila za posredovanja pri sklepanju gospodarskih pogodb je odpravljena zaradi sprostitve posredovanja na trgu nepremičnin in zaradi svobodne gospodarske pobude.

Zakon na novo ureja ekskluzivno pogodbo s katero se naročnik zaveže, da z drugimi posredniki za isto nepremičnino ne bo sklepal posredniških pogodb za prodajo nepremičnine. Nova ureditev bo pripomogla k boljšem sodelovanju med nepremičninskimi družbami in nepotrebnem ponavljanju oglasov za isto nepremičnino.

Večjo težo zakon daje pravilom za varno in skrbno poslovanje nepremičninskih družb, in sicer predvsem pri ugotavljanju in seznanjanju naročnika s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine. Zaradi navedenega bo morala nepremičninska družba tako pred sklenitvijo pogodbe o nepremičnini preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in lastnika nepremičnine in tretjo osebo tudi pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma druge stvarne napake nepremičnine pri nakupu nepremičnine.

-->

Sprememba Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin ukinja obveznost neposrednega poročanja fizičnih oseb o najemnih poslih s stavbami in deli stavb Geodetski upravi RS (GURS). Najemodajalci fizične osebe so dolžni GURS neposredno sporočiti le še podatke o sklenjenih najemnih poslih za leto 2017.

Za najemne pogodbe in višine najemnin, ki jih najemodajalci,  fizične osebe sklenejo z najemojemalci - fizičnimi osebami, so po novem dolžni poročati Finančni upravi RS (FURS), in sicer ob oddaji napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Za posle, ki jih bodo najemodajalci, fizične osebe sklenili od 1. januarja do 31. decembra 2018 z najemojemalci, fizičnimi osebami, bodo dolžni poročati FURS prihodnje leto ob oddaji napovedi za leto 2018.

NAJEMNE POGODBE
NAJEMNE POGODBE

 

Za najemne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci, fizične osebe, sklenejo z najemojemalci, pravnimi osebami in samostojnimi podjetniki oziroma osebami, ki se v skladu s predpisi, ki urejajo davčni postopek, štejejo kot plačniki davka v obračunu davčnega odtegljaja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, so od uveljavitve zakona dolžni poročati najemojemalci. Za posle, ki so jih najemodajalci, fizične osebe, sklenili od 1. januarja 2018 dalje z najemojemalci, pravnimi osebami oziroma samostojnimi podjetniki, so dolžni poročati najemojemalci. Po novem je treba v Evidenco trga nepremičnin poročati le še o najemnih poslih, ki so sklenjeni za najmanj 6 mesecev.

-->

montažne hiše

Gradnja klasično grajene hiše  je pri nas tradicija. Večino obstoječih hiš v Sloveniji so lastniki zgradili sami, s pomočjo lokalnih mojstrov. Kupci hiš imajo večje zaupanje v klasično zgrajene hiše zaradi njihove trdnosti in trajnosti gradnje.

Z montažnimi hišami imamo v Sloveniji manj izkušenj. Sprememba načina življenje, ki ne omogoča samogradnje in široka ponudba montažnih hiš postavlja montažne hiše ob bok klasično zgrajenim hišam. Večje hitrost gradnje in izdelave na ključ so vabljive ponudbe za današnje kupce hiš. 

-->

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - klasičen najem, kratkoročna oddaja Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

Doseganje donosov iz premoženja z oddajo nepremičnin - pasivni prihodki

Naložbene nepremičnine so del premoženja lastnika, njegova sredstva, ki prinašajo donos. To so stanovanja, hiše, poslovni prostori, ki jih lastnik preda v uporabo najemnikom v zameno za plačilo najemnine. Dohodki iz najemnin povečujejo vrednost dolgoročne naložbe in ustvarjajo pasivne prihodke za lastnika. Naložbene nepremičnine ne kupimo za lastno uporabo, ampak za oddajanje v najem z namenom zagotavljanja večjih donosov, kot nam jih nudi varčevanje na banki, nakup delnic ali druge aktualne oblike varčevanja. Zato so naložbe v nepremičnine postale alternativa finančnim naložbam in klasičnim oblikam varčevanja še posebej v današnjem času, ko so donosi od bančnih vlog in delnic minimalni, medtem ko se je nepremičninski trg stabiliziral in so naložbe v nepremičnine ponovno postale zanimive in varnejše. Nepremičninski trg omogoča priložnosti za investiranje premoženja in zagotavljanje  donosov.

Poslovna priložnost za dodaten zaslužek iz kratkoročne oddaje nepremičnin - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway

Nepremičnine  lahko predstavljajo tudi produkt, ki ga podjetnik trži svojim strankam. To so stanovanja, hiše, poslovni prostori, ki jih lastnik preda v uporabo turistom v kratkoročni najem v zameno za plačilo bivanja, čiščenja,rezervacij, uporabo opreme, priprave zajtrka......... Dohodki iz aktivnega trženja nepremičnin in upravljanja nepremičnine povečujejo vrednost dolgoročne naložbe in ustvarjajo dodatne zaslužke kot postranska dejavnost ali glavna dejavnost podjetnika. 

 Oddaja nepremičnine v najem

 

Sklepanje najemnih pogodb

Sestavimo vam najemno pogodbo in prevzemni zapisnik pri oddaji vaše nepremičnine, stanovanja, hiše ali poslovnega prostora. Pisna najemna pogodba je pomembna tako za lastnika, ki želi zaščititi svoje premoženje, zagotoviti plačevanje najemnin in stroškov, kot za najemnika, saj dobro počutje v stanovanju ali hiši pomembno vpliva na njegovo življenje. V najemni pogodbi se opredelili pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za dobre odnose med najemnikom in lastnikom je dobrodošlo že samo oblikovanje pogodbe, da razmislita in se dogovorita o vprašanjih, ki bi lahko zaradi različnega razumevanja ali napačnega sklepanja vodili do nesporazumov.

 

Najemna pogodba definira najemno razmerje med najemodajalcem in najemnikom:

  • opredelitev nepremičnine, stanovanja, hiše, poslovnega prostora
  • višina najemnine, varščine in način plačila obratovalnih stroškov
  • skrbna uporaba predmeta najema, prevzem ključev in primopredaja ob zaključku najema
  • trajanje najemnega razmerja in odpovedni roki
  • nadzor nad plačilom najemnine in obratovalnih stroškov

Posredovanje pri oddaji nepremičnin, stanovanj, hiš, poslovnih prostorov v najem

Za lastnike nepremičnin aktivno iščemo najemnike in urejamo najemna razmerja. Vključite vašo nepremičnino v naš katalog nepremičnin in si pridobite  učinkovito oglaševanje vaše nepremičnine in obveščanju najemnikov. Uspešno oddajo vaše nepremičnine zagotavljamo s cenovno ugodnim storitvami, ki krepijo zaupanje lastnikov in najemnikov. Oddajate nepremičnino? Za vas bomo poiskali najemnika in sestavili najemno pogodbo, hitro in cenovno ugodno.

 

 

Najemnina je donos premoženja
Imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

Pred začetkom oglaševanja oddaje nepremičnine je potrebno preverite kakšne najemnine dosegajo podobne hiše na trgu. To storimo tako da si pogledamo različne oglase za podobne nepremičnine ali pa pokličemo na nepremičninsko agencijo, kjer nam bodo na podlagi preteklih poslov predvideli najemnino primerno za oglaševanje. Vsekakor moramo prilagoditi primerljive nepremičnine z hišo, ki je predmet oddaje. Hiše so lahko polno ali delno opremljene, imajo različne kvadrature in seveda stojijo na različnih lokacijah. Prav tako so cene za najem hiše zelo različne. 

Na ceno najema hiše vplivajo:

  • lokacija, 
  • velikost prostora, stanovanja,
  • starost,
  • opremljenost,
  • čas oddaje....
  • dodatne storitve za najemnike; čiščenje, parkiranje..

    Dosežena najemnina za hišo je plod dogovora med najemnikom in lastnikom. Pri najemu hiše je del dogovora tudi varščina, ki je polog za zagotovitev skrbne rabe hiše.

Razmislite, če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, lahko ustvarjate prihodke iz oddaje nepremičnine v najem - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

-->

Klavzula videno kupljeno v prodajni pogodbi za nepremičnino izključuje odgovornost prodajalca za stvarne napake na prodani napremičnini v primeru rabljene nepremičnine. Ta določbe ne izključuje vse določbe Obligacijskega zakonika glede stvarnih napak, očitnih ugotovljenih ob prevzemu nepremičnine in skritih napak v 6 mesecih.  Običajno se takšna delna izključitev zapiše v prodajno pogodbo s klavzulo videno kupljeno ali kupec nepremičnino kupuje v stanju, v kakršnem je in podobno.

-->

Energetska izkaznica stavbe je listina s podatki o energijski učinkovitosti stavbe in s priporočili za povečanje energijske učinkovitosti. Bistven del energetske izkaznice ni zgolj podatek o rabi energije, temveč priporočila za stroškovno učinkovite izboljšave energetske učinkovitosti. Ta predstavljajo spodbudo za izvedbo najpomembnejših ukrepov in niso splošna, ampak se nanašajo na stavbo, za katero je energetska izkaznica izdelana. Lastnik  lahko zmanjša porabo energije za ogrevanje z izvedbo teh priporočil.

Strošek za ogrevanje sanitarne vode in prostorov so v stavbi lahko zelo visoki. Drage so lahko investicije, če bi želeli stavbo prenoviti. Energetska izkaznica stavbe vsebuje koristne podatke za odločitev potrošnika. 

-->

Lokacijska informacija je dokument, ki ga izdajo občine in pove, kakšna je namenska raba zemljišča, kaj se lahko na zemljišču gradi, kaj se ne sme graditi. Lokacijska informacija je osnova na podlagi katerega se projektira bodoča stavba in  oblikuje dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja. Lokacijska informacija daje arhitektu merila in pogoje za načrtovanje stavbe, kot jih opredeljujejo veljavni prostorski akti, ter podatke o morebitnih varovanjih, omejitvah in prepovedih iz sprejetih prostorskih ukrepov na lokaciji.

 lokacijska informacija za gradnja objektov
Lokacijska informacija za gradnja objektov

Vlogo za izdajo lokacijske informacije vložite na občini, na območju katere se zemljišče nahaja. Lokacijska informacija je veljavna toliko časa, dokler ne pride do spremembe prostorskega akta.

-->

lokacija nepremičnine

"Pri nakupu nepremičnine so pomembni trije dejavniki: lokacija, lokacija, lokacija." Najbolj pogosto slišan nasvet pri nakupu nepremičnine.

 

Nakup nepremičnine je ena izmed najpomembnejših odločitev, ki daje smer našemu življenju.

Vsak dan bom odprli ista vrata, gledali na hribe iz istega balkona in poslušali vik in krik sosedovih otrok.

Skoraj vsak dan se bomo od tu odšli v službo peš ali se do tja vozili 100 kilometrov. Tašča bo kuhala v sosednji sobi ali pa bo na razdalji dveh občin...  

Med dobro in slabo lokacijo je razlika v kvaliteti bivanja, ki jo občuti uporabnik nepremičnine in se odraža v vrednosti, ceni nepremičnine.

 

Kateri dejavniki vplivajo na naše dojemanje lokacije nepremičnine:

  • Okoljski dejavniki

Lepota pokrajine, zelenjavnega vrta, cvetlične grede nam vedno polepša življenja, bližina gora, jezera, morja nas vedno očara. Lepa razgledna lega na južnem pobočju se ne more primerjati z vlažno in senčno lego severnih pobočji.

  • Ekonomske razmere v regiji in prometna povezanost

Pri slabši lokaciji gre pogosto za slabšo povezanost in večjo razdaljo do ekonomskega centra. Običajno merimo stroške, kot so stroški porabljenega časa, bencina…. Ugodne gospodarske  razmere povečujejo možnosti za zaposlitev in s tem povezanim priseljevanjem delavcev.

  • »zgledi vlečejo« in deluje čredni nagon

V naravi ljudi je, da želijo pripadati skupnosti, zato so odločitve posameznikov znotraj skupnosti pogosto zelo podobne. Bližini šole, vrtca, cerkve, zdravstvenega doma, glavnih upravnih in državnih ustanov olajša vsakodnevna opravila.

  • Emisije in območja ogroženosti

Poplavne nevarnost, nevarnosti potresov, smrad smetišč in industrije…okolja z večjimi škodljivimi vplivi negativno vplivajo na razmere bivanje in s tem povezano ceno nepremičnin v okolici.

 

Posamezniki lahko dojemajo različne lokacije povsem drugače, glede na njihove interese.

Podjetnik, ki se ukvarja s transportom in skladiščenjem in bi rad gradil poslovni objekt - skladišče, bo izbral lokacijo, ki je lahko dostopna z avtoceste in/ali železniških tirov.

Za živilske trgovine, restavracije s hitro prehrano so zelo pomembna bližina gosto naseljenih hiš ali stanovanjskih blokov, vidljivost s ceste, primeren dostop in parkirišča.

Povsem drugače gledamo na lokacijo vikenda ob morju, kjer je oddaljenost od obale in sončna lega glavni dejavnik,ki vpliva na vrednost nepremičnine.

Lahko zaključimo, da lokacija nepremičnine, stanovanja, hiše bistveno vpliva na kakovost življenja. Kjer se ljudje dobro počutijo, tam radi živijo in tam so cene in vrednosti nepremičnin višje.

 Lokacija nepremičnine

-->

Pri prodaji nepremičnin je kvalitetna ocena vrednosti osnova za dobre poslovne odločitve. Bistvena vsebina oglas za prodajo nepremičnine je cena, ki vpliva na privlačnost ponudbe. Več potencialnih interesentov, ki se odzove na oglas za prodajo, več informacij lastnik prejme o pripravljenosti za nakup. 

Ocena vrednosti nepremičnine
Ocena vrednosti nepremičnine

 

Ocena vresnosti nepremičnine je ključnega pomena za primere hipotekarnih zavarovanj obveznosti, premoženjskih zavarovanj, ocene primerne najemnine, ocene potrebnih investicijskih stroškov, medsebojnih sodnih ali izvensodnih poravnav ali določitev primernih deležev ali odškodnin.

 

-->

Gradnja lesene hiše je potresno veliko bolj varna, kot primerljive zidane hiše. Izbira naravnega in ekološko neoporečnega materiala za gradnjo hiše je ključnega pomena za prijetno in zdravo bivanje. Naravni ekološki materiali, iz katerih so grajene lesene hiše vzdržujejo zdravo klimo in vplivajo tako na fizično zdravje, kot tudi na psihično počutje posameznika.

Zrak v lesenih hišah se stalno izmenjuje, je primerno vlažen in čist. Tako ugodno notranjo klimo omogoča naravna difuzija zraka skozi lesene stene. Velike lesne površine delujejo kot filtri in zagotavljajo kakovosten zrak v notranjosti. Stalno prezračevanje preprečuje razvoj različnih bakterij in plesni, ki se razvijejo na vlažnih površinah.

Poleg zdrave mikroklime in kakovosti bivanja, lesena hiša zagotavlja tudi hitro in varčno gradnjo, trajnost, najboljšo toplotno izolacijo in energetsko varčnost. Vrednost lesa pa se kaže tudi v prijaznosti do okolja, tako v celotnem življenjskem ciklusu kot tudi po njem.

-->

avtonomnih avtomobilov

Lokcija,lokacija, lokacija… Povsod, kjer so ceste in službe so cene nepremičnin visoke. Bo vožnja avtonomnih avtomobilov popolnoma spremenila izbiro lokacije nepremičnine Gibanje cen nepremičnin je povezano z povpraševanjem kupcev po določeni lokaciji, cene nepremični so visoke v Ljubljani in ob avtocesti, Domžale, Vrhnika. Oddaljene lokacije kot so Cerknica, Pivka brez dobre prometne povezanosti imajo nizke cene. Kako bo vožnja avtomobilov brez voznikov vplivala na industrijo nepremičnin?Veliko truda se vlaga v hiter razvoj avtonomnih vozil, ki bodo bistveno vplivala na način kako živimo. Običajna vožnja je fizično zelo naporna in nam jemlje prosti čas. Razvoj avtomobilske industrije lahko bistveno vpliva na izbiro lokacije nepremičnine Spremembe v mestnih in na podeželju Mesta so za veliko ljudi prva izbira za življenje v smislu lokacije, ker so tam službe in vsakodnevna vožnja ni potrebna. Podeželjske nepremičnine imajo prednosti za ljudi, ki si želijo malo več miru in tišini, ali, lepo naravo, večje zemljišče.. Torej, če želite kupiti cenejše stanovanja ali plačevati manj najemnine, morate zapraviti več stroškov za daljša vožnje. To se kaže v prometnih zastojih in preveč avtomobilov v mestu, kjer se hitro zgodi, da kaksšo uro iščeš parkirno mesto Kaj pa, če vožnja ni bil 'izgubljen čas več? Kaj pa, če bi se lahko uporabijo za rekreacijo, druženje, prehranjevanje, spanje ali delo? Ker se zmanjšuje breme vožnje se bodo najbrž ljudje peljali dlje. Odpiranje možnosti za več stanovanjskih nepremičnin na podeželju, pomeni odpiranje možnosti za več poslovnih nepremičnin stran od velikih mest.. Z avtomatizacijo prihaja učinkovitost, in z učinkovitostjo prihaja spremembe na podrožju načina življenja, ki se mu bodo nepremičnine in način bivanja prilagodili. Javni prevoz bo kmalu tako poceni in točen, da ga bodo ljudje dejansko želeli uporabljati.

-->

Kamišibaj v šoli in doma

 

Knjiga je namenjena učiteljem, vzgojiteljem, knjižničarjem, staršem.... Knjiga predstavi kamišibaj kot pripomoček za vzpodbujanje ustvarjalnosti otrok in odraslih.  Branje zgodb, likovno ustvarjanje, nastopanje ....

Kamišibaj v šoli in doma

Kamišibaj v šoli in doma. S papirnim gledališčem do ustvarjalnega izražanja in sproščenega pripovedovanja 

Cena knjige: 20 evrov

Cena knjige + lesen oder (butaj): 75 evrov

NAKUP KNJIGE...

 

PODATKI ZA PLAČILO:
Bidom, d. o. o., Gorenjska cesta  11b
1370  Logatec,  SlovenijaTRR: IBAN SI56 1910 0001 0055 850
(pri  DBS  d. d. Ljubljana)​Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Za ogled potrebujete Javascript, da si jo ogledate.OSEBNI PREVZEM KNJIGE:
Knjigo lahko osebno prevzamete v Logatcu na Gorenjski cesti 11b.NAKUP ZA PRAVNE OSEBE:
Postopek naročila je isti, s tem, da vam mi pošljemo račun ali e-račun z dogovorjenim rokom plačila.
Knjigo pošljemo v petih dneh od naročila.
-->


Številna podjetja in posamezniki, ki prodajajo kupcem nepremičnin niso uspešna, ker ne poznajo zakonitosti trga nepremičnin. Nakupni proces je pri nepremičninah bolj kompleksen in se razlikuje od običajnih nakupov potrošnikov.

Vrednost nepremičnine vpliva na racionalnost nakupov.

Pri prodaji izdelkov in storitev manjše vrednosti pogosto ljudje kupimo izdelke in storitve, ki jih v resnici ne potrebujemo. Kupci nepremičnine ne trošijo denarja, ker nakup povprečno opravijo 2 - 3 krat v življenju. Ogledajo si 30 nepremičnin, tudi tiste, ki jih ne zanimajo. Zato je pri prodaji nepremičnin pomembna sposobnost ugotavljanja, ali in kaj so zares pripravljeni kupiti. Nesmiselno se je pogajati za ceno z nekom, ki ne kaže želje po nakupu, ampak ima nek drug interes.

Preverjanja stanja nepremičnine in preverjanje vpisanih pravic v zemljiški knjigi, gradbenih dovoljenj…

Zapletenost nakupnega procesa in dolgo trajanje sprejemanja nakupnih odločitev je bistvena razlika, ki se pojavlja pri prodaji nepremičnin. Pri majhnih nakupih je tudi tveganje majhno in morda napačna izbira nima dolgoročnih posledic. Pri nakupu nepremičnin je strah pri sprejemanju odločitev vedno prisoten, tveganje je veliko in napačna izbira ima lahko hude posledice. Kupec je za nakup odgovoren sebi in svojim bližnjim. Zato ima napačna izbira pogosto posledic, kot je slaba volja ali družinski spor glede finančnih sredstev... Pogosto imajo poslovni kupci pomagače, starše, odvetnike, gradbenike, ki jim pomagajo sprejeti odločitev ali zmanjšati možnost napak. Zaradi tega je ključnega pomena pri prodaji nepremičnin transparentna prodajna dokumentacija in potrpljenje z udeleženci nakupa, ki imajo 1000 in 1 vprašanje. Brez zaupanja med ljudmi nakupa ne bo.

Hitrost sprejemanja odločitev o nakupu

Številni nakupi potrošnikov izdelkov in storitev se zgodijo hitro, ko gremo mimo trafike in hitro kupijo revijo, ki jo nikoli ne preberejo. Nasprotno odločitve kupcev nepremičnin pogosto trajajo tedne, mesece. Zato zahtevajo potrpežljivost, vztrajnost pri poteku nakupnega procesa. Od ogleda nepremičnine, in začetni navdušenosti kupca smo šele na začetku. Sledi ogled s taščo, odvetnikom, cenilcem, obisk banke za odobritev kredita... Pri kupcih nepremičnin pogosto sodelujejo številni pomočniki s svojimi interesi, ki lahko vplivajo na odločitve. Med njimi so tisti, ki nasprotujejo nakupu ali ga spodbujajo in opogumljajo kupce. Zato je pomembna sposobnost razumevanja in vplivanja na različne udeležence v nakupnem procesu.

Prodaja potrošnikom - kupcem izdelkov in storitev se bistveno razlikuje od prodaje kupcem nepremičnin.

Neizkušenost kupcev nepremičnin

Kljub široki dostopnosti informacij, internetu, oglasih.. lahko večino kupcev nepremičnin označimo kot prestrašene kupce, ki tega postopka pred enim mesecem ali enim letom niso opravili in o postopku nakupa vedo zelo malo. Zato je pri nakupu nepremičnin toliko pomočnikov, posrednikov, odvetnikov, cenilcev, prprodajlcev nepremičnin…, ki ponujajo svoje znanje in rešitve.  Zato so pomembne sposobnosti razumevanja potreb vseh vpletenih.

Zapletenost dokumentacije in branje pogodb

Država, občine, upravne enote, zavodi, ministrstva vsi se po malo vpletajo v proces nakupa nepremičnin in pogosto povzročijo zapletene postopke. Zakonodaja na področju nepremičninskega prava, zemljiške knjige in davkov je obsežen učni zalogaj, ki ga običajno kupci nepremičnin spustijo. Svoje neznanje prodajo odvetnikom, nepremičninskem posrednikom, notarjem in jim slepo verjamejo v napisano. Pogosto se zgodi, da tiskarski škrat zaide v pogodbe in ga nobeden od strank ne opazi, ker pogodbe v celoti ne prebere. Pokaži mi kje naj se podpišem, za ostalo bo poskrbel….

Pogajanja pri nakupu nepremičnin

Pri nakupu v trgovini so prodajni pogoji znani in določeni. Nasprotno so nakupi nepremičnin pogosto povezani s pogajanji o ceni, pohištvu, izselitvi. višina are... za kar sta potrebna znanje in izkušnje. Pogosto kupci nepremičnin odprejo pogajanja že ob prvem telefonskem klicu in še preden pridejo na ogled. Nespreten prodajalec že v prvem koraku popusti in sosedu pove za koliko je pripravljen spustiti ceno, čeprav sosed nima denarja za nakup.

Prodaja izdelkov in storitev se precej razlikuje od prodaje nepremičnin. Zato je nesmiselno pričakovati, da bomo z enakimi pristopi enako uspešni pri obeh. To pomeni, da se moramo oborožiti z znanjem in izkušnjami glede nakupa ali prodaje nepremičnin. Pogosto čas ni pravi, saj je priložnost potrebno izkoristiti. Nepremičnino, v kateri živimo večji del svojega življenja je težko najti in težko zbrati finančna sredstva za nakup doma.

Nakup nepremičnine
Nakup nepremičnine

 

-->

Airbnb, Booking, Facebook ponujajo platformo za komunikacij sobodajalcev in turistov in omogočajo cenejši storitve bivanja turistov, popotnikov. Tradicionalna storitev hotelov dobiva konkurenco v manjših sobodajalcih, ki ponujajo bivanje in zajtrk. Nova poslovna priložnost za uporabo nepremičnin na primernih lokacijah omogoča zaslužke iz kratkoročne oddaje nepremičnin. Pregleden poslovni načrt in podpora rastočih platform kot so Airbnb, Booking, Facebook je dober začetek za razvoj nepremičnine za aktivno oddajo sob in trženje turistom.

Če imate na voljo stanovanje, hišo, prosto sobo , ki bi jih radi oddali turistom, se morate najprej prijaviti kot sobodajalec. Spletne platforme kot so  AirBNB ali Bookings, ne zahtevajo, da pred objavo na portalu dokažete, da poslujete skladno z zakonom. To boste morali pokazati in dokazati ob obisku davčnega nadzora in izdaji računov. 

Sobodajalci

V skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov se oblikuje sistem kategorizacije nastanitvenih obratov -  uvedba standardov Hotelstars za hotele in posodobitev standardov za ostale nastanitvene obrate. 

-->

Slovenski turizem že četrto leto zapored beleži povečano rast prihodov in prenočitev. Turistični nastanitveni objekti lani našteli več kot 4,7 milijona turističnih prihodov in 12,0 milijona turističnih prenočitev, kar pomeni za 11,3% več prenočitev kot v letu 2016. Od tega so tuji turisti ustvarili 8,1 milijona vseh turističnih prenočitev (67%) oziroma za 15% več kot v letu 2016 in 3,4 milijona prihodov (+ 17% glede na 2016). Domači turisti so ustvarili 3,9 milijona prenočitev (+ 4% glede na 2016) in 1,3 milijona prihodov (+ 6%).

oddaja nepremičnin turistom
oddaja nepremičnin turistom

Turizem ustvari 4,9 % BDP in je panoga v razvoju.

Največ turistov obišče zdraviliške in termalne lokacije, sledijo gorske, Ljubljana in druge mestne občine.  Še vedno domači turizem najbolj podpiramo Slovenci, ki ustvarimo največ prihodov in največ nočitev. Sicer pa Slovenijo po število največkrat obiščejo: Italijani, Avstrijci, Hrvati, Nemci, Srbi in Rusi. Najdlje časa se pri nas zadržujejo Italijani, Nemci, Avstrijci, Hrvati, Rusi in Srbi.

najem nepremičnine
najem nepremičnine

Airbnb  in booking sta portala, ki popotnikom, turistom ponuja možnost najema nastanitvenih obratov v okviru turističnih objektov in stanovanjskih nepremičnin. Slovenija je za svetovne popotnike, podjetnike in turiste vedno bolj zanimiva. Večina ljudi na svojih potovanjih veliko raje biva v zasebnih stanovanjih kot pa v hotelskih sobah, ki so drage. Posameznik se lahko odloči za oddajanje nepremičnin in oglaševanje prostih kapacitet v turistične namene (npr. preko spletnih portalov Airbnb ali Booking) le, če ima to dejavnost ustrezno registrirano. Za običajni dolgoročni stanovanjski najem nepremičnin to ni potrebno. Izpolnjevanje vseh obveznosti pri oddajanju nepremičnine v najem za turistične namene je zelo zahtevno opravilo. 

Če imate v lastni nepremičnino, ki je sami ne uporabljate, preberite, kaj vam prinese njena oddaja za tržni najem ali kratkoročno oddajo turistom - Airbnb, Booking, Facebook, HomeAway..

-->

Zakaj rabimo potrdilo o namenski rabi zemljišča?

Potrdilo o namenski rabi zemljišča je priloga prodajni pogodbi in je obvezna pri notarski overitvi podpisov prodajalcev pri prodaji nepremičnine. Notar iz potrdila razbere pogoje, ki vplivajo na postopek overitve (predkupne pravice, kmetijska zemljišča..). Potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatke o namenski rabi prostora. Poleg tega potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje tudi podatke o varovanju in omejitvah po posebnih predpisih:

  • predkupna pravica občina
  • soglasje Ministrstva za obrambo
  • opredelitev vodovarstvenih območij
  • opredelitev ekološko – pomembnih območij; opredelitev območij Nature 2000
  • opredelitev naravnih in kulturnih spomenikov.....
potrdilo o namenski rabi
potrdilo o namenski rabi

Zahtevek za izdajo potrdila o namenski rabi lahko vloži vsaka fizična ali pravna oseba, tudi če ni lastnik nepremičnine. Lastništvo namreč ni pogoj za izdajo potrdila o namenski rabi. V primeru, ko se posameznik odloča za nakup nepremičnine oziroma zazidljivega zemljišča  je priporočljivo, da pridobi potrdi o namenski rabi. 

Če posameznik kupuje zemljišče, na katerem namerava graditi, je priporočljivo, da pridobi lokacijsko informacijo za potrebe gradnje in projektiranja objektov.

Kje pridobimo potrdilo o namenski rabi in kako dolgo je veljavno?

Potrdilo o namenski rabi je veljavna dokler ne pride do spremembe prostorskega akta. Notarji upoštevajo samo potrdila, ki so izdana v zadnjih šestih mesecih.  Za izdajo potrdila o  namenski rabi vlagatelj zahtevka plača upravno takso pristojni občini, na območju katere leži nepremičnina. Potrdilu o namenski rabi zemljišča se priloži tudi kopijo grafičnega dela občinskega prostorskega akta, iz katere je razvidna razmejitev med posameznimi namenskimi rabami.

-->

Uporabno dovoljenje je potrdilo pristojne upravne enote, da je objekt dejansko zgrajen v skladu s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem. Uporabno dovoljenje dovoljuje začetek uporabe objekta. Uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe enostavnega in nezahtevnega objekta ter enostanovanjskih stavb. Pri nakupu stanovanjske hiše preverite ali ima nepremičnina gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

-->

Gradbeno dovoljenje je odločba pristojne upravne enote, da dovoli gradnjo, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta, v kolikor je gradbeni poseg v skladu z prostorskim dokumenti.

Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložimo pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve. Po končani gradnji potrebujemo še uporabno dovoljenje

Pred nakupom obvezno preverite ali ima stanovanjska hiša gradbeno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

-->

Ko oddajate svojo nepremičnino ali najemate stanovanje, hišo.. je zelo pomembno, da sklenete najemno pogodbo v pisni obliki. V pogodbi boste opredelili pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za dobre odnose med najemnikom in lastnikom je dobrodošlo že samo razumevanje pogodbe, saj daje obema možnost, da se dogovorita o pravicah in obveznostih iz najemnega razmerja

Pomembna je za obe strani, tako za lastnika, ki želi zaščititi svoje premoženje in zagotoviti plačevanje najemnin in obratovalnih stroškov, kot za najemnika, saj prostor, v katerem biva, pomembno vpliva na njegovo bivanje.

NAJEMNA POGODBA
NAJEMNA POGODBA

Najemna pogodba za nepremičnino ureja najemno razmerje med najemnikom in lastnikom in vsebuje:

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj naslednje elemente Stanovanjskega zakona:
- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
- odpovedne razloge,
- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj (ali gre za neprofitni, tržni, službeni najem ali za institucionalno varstvo starejših oz. posebnih skupin);
- opredelitev medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
- višino najemnine ter način in roke plačevanja;
- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
- opredelitev načina uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas (če se stanovanje oddaja za nedoločen čas, je potrebno to navesti v pogodbi);
- način predaje stanovanja.

Kako preverimo ali je najemodajlec lastnik nepremičnine?

Najemnikom mora, pred sklenitvijo pogodbe pozanimajo o lastništvu stanovanja, ki ga želijo najeti. Lastništvo nepremičnine lahko preverite v izpisku iz zemljiške knjige. Vpisane podatke o izmeri starosti nepremičnine pa spletnem mestu Geodetske uprave.

-->

Zračenje je v moderno grajenih stavbah izjemno pomembno, saj človek za normalno delovanje in ugodno počutje potrebuje dovolj svežega zraka. Naravno prezračevanje je zaradi sodobnih materialov in načina gradnje omejeno. Gradnja sodobnih hiš teži k nizkim obratovalnim, gradbeni stroškom, arhitekturnim idealom... in pogosti pozablja na kvaliteto bivalnega okolja.

Radon v stavbah
Koncetracija radon v stavbah

Pri nakup nepremičnine kupcem omogočamo meritve radona v stavbah. Posamezniki, ki se zavedajo škodljivih učinkov povečane koncentracije radona, običajno s sanacijo stavb izboljšajo kakovost zraka v svojih bivalnih in poslovnih prostori.

Zato je pomembno, da imamo kvaliteto zraka nenehno pod nadzorom. Nadziramo lahko tisto kar lahko izmerimo:

- temperatura v prostoru

- vlaga v prostoru

- prisotnost plinov, dima, ogljikov monoksid

- nadzor vlage in plesni na stenah

- zunanji vpliv ali emisije

Digitalni merilec povprečne koncentracije radona izmeri koncentracije radona v bivalnih prostorih.

Radon meritve
Meritve radona - digitalni merilec

 

Meritve radona v bivalnem in delovnem okolju nam omogočajo presojo vrednosti radona in vpliv radona na zdravje. Mednarodna agencija za raziskovanje raka (IARC) radon in njegove razpadne produkte uvršča med snovi, ki so rakotvorne za človeka (skupina 1). Radon in njegovi razpadni produkti povzročajo pljučnega raka.

V Sloveniji so bile najvišje koncentracije radona izmerjene v zahodnem in južnem delu države, kjer prevladujejo karbonatne kamnine, Notranjsko - kraški del.

Obveščanju potrošnikov o energetski učinkovitosti stavb z uvedbo energetske izkaznice je lahko vzgled za informiranje kupcev nepremičnin o vplivu radona na bivanje. V nekaterih državah je radonska izkaznica že pogoj za prodajo ali oddajo nepremičnin, stanovanja, hiše.

Radon v hiše vstopa skozi razpoke v talni plošči in stenah, skozi cevi. Vzrok za vstop radona v zgradbe je rahlo znižan tlak v notranjosti, kar je posledica toplejšega zraka v zgradbah, predvsem v zimskem času. Dodatno je v hladnem obdobju zmanjšano tudi zračenje prostorov. Posledično so zimske koncentracije radona v povprečju 2‒3-krat višje kot poletne. 

Še posebej velja izpostaviti energetsko sanacijo obstoječih stavb, ki imajo praviloma slabše tesnjenje talne plošče in v katerih je slabo tesnjenje oken in ovoja hiše skrbelo za neprekinjeno zračenje prostorov. Ko se v tako stavbo vgradijo nova okna in nov izolacijski ovoj, se koncentracija radona v zgradbi lahko nekajkrat poviša. Najnovejše pasivne hiše pa naj bi praviloma imele ustrezno zatesnjene talne plošče, ki v kombinaciji s centralnim sistemom prezračevanja, zagotavljajo varnost pred povišanim koncentracijam radona. Kljub vsem izvedenim preventivnim ukrepom, pa za nobeno stavbo ne moremo z gotovostjo trditi, da je varna pred radonom, dokler tega ne potrdimo z meritvami. Tudi vrednosti izmerjene v sosednjih stavbah so običajno zelo različne.

 

-->

Ali je lahko plačevanje najemnine boljša odločitev, kot hipotekarni kredit pri nakupu stanovanja, hiše.
Pred odločitvijo o  najemu ali nakupu stanovanja ali hiše je potrebno upoštevati predvsem naslednje prednosti najema:

- Večje možnost mobilnosti ob neredni zaposlitvi, študiju

- Izogibanje davkom vezanih na prodajo in lastništvom nepremičnin

- Izogibanje stroškom vzdrževanja stanovanja, hiše, rezervni sklad, prenove

- Izogibanje stroškom vzdrževanja stanovanjske opreme, pohištva

- Tveganje povezano z padcem cen nepremičnin in gibanjem obrestnih mer

- Možnost hitrega prilagajanja na nepredvidene dogodke

- Neplačevanje stroškov stanovanja, hiše v času daljših počitnic ali dela v tujini

- Ni potrebno izpolnjevati pogojev za pridobitev kredita

 

 
 

Najem nepremičnine,stanovanja, hiše lahko zmanjša številne obveznosti, ki jih prinese lastništvo nepremičnine. 

 

-->

Nakup nepremičnine je za marsikoga eden izmed najpomembnejših odločitev, ki spremeni smer našega življenja. Hodimo po drugih ulicah, kuhamo v drugi kuhinji, jutranji pogled je nov.

Prvi korak pri nakupu nepremičnine je določiti, kaj bo najbolj vplivalo na kvalitetno življenje v novem domu.

Spletni brskalniki nam ponujajo poplavo lepih slik stanovanj hiš parcel, lokacij... in v poplavi možnosti lahko hitro zaidemo iz začrtane smeri.nakup nepremičnine

Drugi korak je ogled nepremičnine in pregled njene uporabnosti, vrednosti

Tretji korak je pregled vpisov v zemljiško knjigo, upravnih dovoljen za gradnjo in geodetskih podatkov

Kupec bo postal dejanski lastnik nepremičnine šele v trenutku, ko bo kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi. 

Četrti korak je zapis dogovora o prodaji v prodajni pogodbi

Peti korak je prevzem ključev.

 

V naši pravni službi vam lahko svetujemo, kako se lotiti nakupa nepremičnine in vam pomagamo, preden sklenete kupoprodajni posel.

 

 

 

 

-->

Poplavna direktiva ureja ocenjevanje poplavna ogroženosti, ki države evropske skupnosti zavezuje k izdelavi oceno poplavne nevarnosti in ogroženosti ljudi, okolja, nepremičnin in premoženja ter da aktivno izvajajo ukrepe, katerih glavni cilj je varstvo pred poplavami.
poplavna ogroženost
Poplavna ogroženost

Ocena poplavne nevarnosti in ogroženosti ljudi, okolja, nepremičnin in premoženja

Predhodna ocena poplavne ogroženosti določa območja, na katerih obstaja možnost pomembne poplavne ogroženosti ali verjetnosti, da bi se ta lahko pojavila. Za ta območja se izdelujejo karte poplavne nevarnosti in karte poplavne ogroženosti, ter načrti za obvladovanje poplavne ogroženosti.
 
Žibrše
Zadrževalnik pretoka vode na potoku Reka, Žibrše zmanjšuje poplavno ogroženost Logatc
Poplavna direktiva zajema vse vrste poplav, ne glede na to, od kod izvirajo (reke, jezera, morje, …), kje se pojavljajo (urbana, obalna, ruralna območja, …) in kaj so vzroki za njihov nastanek (neurja, taljenja snega, cunamiji, …). Njen cilj je zmanjševati ogroženost in škodljive posledice v zadnjih letih vse pogostejših poplav v Evropski skupnosti ter opredeliti preventivne ukrepe za zmanjšanje posledic podnebnih sprememb. Države članice morajo opredeliti poplavno ogrožena območja, pripraviti karte poplavne ogroženosti in načrte za obvladovanje ogroženosti na teh območjih. Poplavna direktiva vsebuje pomembne obveze za povečanje preglednosti in vključevanje državljanov v postopke načrtovanja ter čezmejno sodelovanje in pogajanja glede obvladovanja poplavne ogroženosti. 
-->

Nakupa nepremičnin na javni dražbi ali z zavezujočim zbiranjem ponudb na podlagi Sklepa sodišča v insolvenčnih postopkih. Ti postopki se vodijo zoper tiste gospodarske in druge subjekte, ki so postali prezadolženi ali dalj časa plačilno nesposobni.

Nakup nepremičnin na javni dražbi ali z zavezujočim zbiranjem ponudb

Večje število dražb je posledica gospodarske krize in prezadolženosti podjetij in posameznikov. Pogosto imajo prezadolžena podjetja v lasti največ novih stanovanj,stanovanjskih hiš ali poslovnih prostorov, ki so jih gradili za trg in jim jih zaradi krize, v kateri smo se znašli, ni uspelo prodati.
Sodišče s sklepom o prodaji določi način prodaje, izhodiščno ceno in višino varščine. Najpogostejši način prodaje v takšnem primeru je dražba.



Kako poteka nakup na dražbi?

Podatki o sodnih izvršbah v primerih stečajev so objavljene v Uradnem listu ali spletnem portalu AJPES-a, ki objavlja sodne izvršbe v primerih stečajev, na oglasnih deskah na sodiščih ali v časopisih oziroma na spletu. Dražbe se lahko udeleži vsakdo, ki vplača varščino v roku, določenem s Sklepom sodišča o prodaji nepremičnine na javni dražbi. Varščina načeloma znaša deset odstotkov od izklicne prodajne cene nepremičnine. Če pri draženju nepremičnine ne uspete,dobite znesek varščine povrnjen v roku 15 dni po končani dražbi. Če pa je nakup uspešen, se takoj

oz, najkasneje v roku 15 dni sklene kupoprodajna pogodba in varščina se vračuna v kupnino. Če v 30dneh od dražbe uspešni dražitelj ne vplača preostalega zneska kupnine, lahko ostane brez varščine.
Za določanje primerne cene za nakup cene je potrebna analiza preteklih prodaj, trenutnih oglasov in bodočih donosov.

-->

Pri nakupu nepremičnine stranki sklenete predpogodbo, ko želita z aro utrditi obligacijsko razmerje in niso izpolnjeni pogoji za podpis glavne pogodbe. (ni pridobljenih dokumentov za prodajo, potrdilo o namenski rabi, parcelacije zemljišč…….) Predpogodba je pogodba, s katero se prevzame obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba ( 33. člen OZ).

 Cena sestava predpogodbe..  80 Eur

 

Predpogodba pri prodaji nepremičnine veže pogodbeni stranki, če vsebuje vse bistvene sestavine glavne pogodbe o nakupu nepremičnine. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka za njeno sklenitev, če ta rok ni bil določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. Sodišče naloži stranki, ki je odstopila od nakupa nepremičnine določenega v predpogodbi, da pogodbo sklene v določenem roku.

Pravno svetovanje, nepremičnine

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Pravno svetovanje, nepremičnine

Predpogodba pri nakupu nepremičnine

Po 33. členu Obligacijskega zakonika je predpogodba takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Predpogodba mora biti sklenjena v obliki, kakršna je predpisana za glavno pogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena.  Predpogodba pri nakupu nepremičnine

-->

Vsaka odločitev za najem stanovanja ni napačna. Pogosto je kratkoročni najem stanovanja precej boljša rešitev kot nakup stanovanja

Nakup stanovanja

Negotove cene stanovanj, visoke najemnine, stroški najemnih stanovanj..... V času ko cene stanovanj padajo lastniki izgubljajo na  vrednosti in se pogosto računajo ali je prodaja stanovanja in najem bolj smiselna rešitev. Stanovanje kljub krizi in padanju cen nepremičnin ostaja pomembna dobrina, ki zagotavlja določeno varnost. Banke so v krizi še zaostrile pogoje financiranja nepremičnin in tako mnogim družinam onemogočile nakup stanovanja. 

 

 

Službe za določen čas in bolj fleksibilen trg delovne sile, v katerem vidi država dolgoročen rešitev za gospodarsko krizo, onemogoča posameznikom pridobiti dolgoročnega kredita za finaciranje stanovanja.

Najem stanovanja

Najemnina je z vidika lastnika prihodek z vidika najmenka pa odhodel, ki je primeren za kratkotrajno rešitev stanovanjskega problema (6 mesecev do 2 leti). Prav zaradi kreditne nesposobnosti se večina družin odloča za najem stanovanja.

 

 

Za mlad par, ki tipa svoje prve korake v skupnem gospodinjstvu, je najem stanovanja odlična rešitev. Veliki stroški povezani z nakupom stanovanja, vam plačajo kar nekaj najemnin. Dolgoročno plačevanje najemnin iz meseca v mesec je slaba rešitev za naš finančni položaj.

 

Najem stanovanja ali nakup stanovanja ostaja veliko ????, ki dobi pravi odgovor le v konkretni situaciji.

-->

Pred nakupom zazidljive parcele za stanovanjsko gradnjo je potrebno preveriti ali je iz prostorskih planov občine parcela opredeljena kot zazidljivo zemljišče in kaj se lahko na parceli gradi.

Nakup nepremičnine -  zazidljive parcele, zemljišča za stanovanjsko gradnjo

Zelo pomembno je tudi, ali ima gradbena parcela urejen dovoz (javna dobro, služnost, solastniška pot), ali so komunalni vodi (elektrika, vodovod, kanalizacija, optika…) na parceli, če niso, kje potekajo. Pred nakupom zazidljive parcele za stanovanjsko gradnjo  je potrebno preveriti ali so izpolnjeni pogoji za pridobitev gradbenega dovoljenja za stavbo, ki si jo kupec želi.

 

Cene nepremičnin z oddaljenostjo od Ljubljane padajo. Glede na majhnost našega trga je zanimivo kako hitro cene zazidljivih parcel padajo, če se peljemo stran od Ljubljane ali avtoceste. Mladi na teh območjih ne gradijo novih hiš zaradi prepogostih selitev bližje večjim možnostim zaposlitve. Ta območja zgubljajo na vrednosti nepremičnin in na človeškem potencialu razvoja območja. Obstajajo določena območja, ki zaradi dobre komunale opremljenosti, zgrajenih in dobro delujočih obrtni con  ali naravnih znamenitosti držijo visoko ceno zazidljivih parcel.

-->