Zakaj rabimo potrdilo o namenski rabi zemljišča?

Potrdilo o namenski rabi zemljišča je priloga prodajni pogodbi in je obvezna pri notarski overitvi podpisov prodajalcev pri prodaji nepremičnine. Notar iz potrdila razbere pogoje, ki vplivajo na postopek overitve (predkupne pravice, kmetijska zemljišča..). Potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatke o namenski rabi prostora. Poleg tega potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje tudi podatke o varovanju in omejitvah po posebnih predpisih:

  • predkupna pravica občina
  • soglasje Ministrstva za obrambo
  • opredelitev vodovarstvenih območij
  • opredelitev ekološko – pomembnih območij; opredelitev območij Nature 2000
  • opredelitev naravnih in kulturnih spomenikov.....
potrdilo o namenski rabi
potrdilo o namenski rabi

Zahtevek za izdajo potrdila o namenski rabi lahko vloži vsaka fizična ali pravna oseba, tudi če ni lastnik nepremičnine. Lastništvo namreč ni pogoj za izdajo potrdila o namenski rabi. V primeru, ko se posameznik odloča za nakup nepremičnine oziroma zazidljivega zemljišča  je priporočljivo, da pridobi potrdi o namenski rabi. 

Če posameznik kupuje zemljišče, na katerem namerava graditi, je priporočljivo, da pridobi lokacijsko informacijo za potrebe gradnje in projektiranja objektov.

Kje pridobimo potrdilo o namenski rabi in kako dolgo je veljavno?

Potrdilo o namenski rabi je veljavna dokler ne pride do spremembe prostorskega akta. Notarji upoštevajo samo potrdila, ki so izdana v zadnjih šestih mesecih.  Za izdajo potrdila o  namenski rabi vlagatelj zahtevka plača upravno takso pristojni občini, na območju katere leži nepremičnina. Potrdilu o namenski rabi zemljišča se priloži tudi kopijo grafičnega dela občinskega prostorskega akta, iz katere je razvidna razmejitev med posameznimi namenskimi rabami.

-->

Uporabno dovoljenje je potrdilo pristojne upravne enote, da je objekt dejansko zgrajen v skladu s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem. Uporabno dovoljenje dovoljuje začetek uporabe objekta. Uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe enostavnega in nezahtevnega objekta ter enostanovanjskih stavb. Pri nakupu stanovanjske hiše preverite ali ima nepremičnina gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

-->

Gradbeno dovoljenje je odločba pristojne upravne enote, da dovoli gradnjo, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta, v kolikor je gradbeni poseg v skladu z prostorskim dokumenti.

Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložimo pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve. Po končani gradnji potrebujemo še uporabno dovoljenje

Pred nakupom obvezno preverite ali ima stanovanjska hiša gradbeno dovoljenje, saj se z nakupom nepremičnine brez gradbenega dovoljenja postavite v precejšnje tveganje.

-->

Ko oddajate svojo nepremičnino ali najemate stanovanje, hišo.. je zelo pomembno, da sklenete najemno pogodbo v pisni obliki. V pogodbi boste opredelili pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za dobre odnose med najemnikom in lastnikom je dobrodošlo že samo razumevanje pogodbe, saj daje obema možnost, da se dogovorita o pravicah in obveznostih iz najemnega razmerja

Pomembna je za obe strani, tako za lastnika, ki želi zaščititi svoje premoženje in zagotoviti plačevanje najemnin in obratovalnih stroškov, kot za najemnika, saj prostor, v katerem biva, pomembno vpliva na njegovo bivanje.

NAJEMNA POGODBA
NAJEMNA POGODBA

Najemna pogodba za nepremičnino ureja najemno razmerje med najemnikom in lastnikom in vsebuje:

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj naslednje elemente Stanovanjskega zakona:
- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
- odpovedne razloge,
- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj (ali gre za neprofitni, tržni, službeni najem ali za institucionalno varstvo starejših oz. posebnih skupin);
- opredelitev medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
- višino najemnine ter način in roke plačevanja;
- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
- opredelitev načina uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas (če se stanovanje oddaja za nedoločen čas, je potrebno to navesti v pogodbi);
- način predaje stanovanja.

Kako preverimo ali je najemodajlec lastnik nepremičnine?

Najemnikom mora, pred sklenitvijo pogodbe pozanimajo o lastništvu stanovanja, ki ga želijo najeti. Lastništvo nepremičnine lahko preverite v izpisku iz zemljiške knjige. Vpisane podatke o izmeri starosti nepremičnine pa spletnem mestu Geodetske uprave.

-->

Zračenje je v moderno grajenih stavbah izjemno pomembno, saj človek za normalno delovanje in ugodno počutje potrebuje dovolj svežega zraka. Naravno prezračevanje je zaradi sodobnih materialov in načina gradnje omejeno. Gradnja sodobnih hiš teži k nizkim obratovalnim, gradbeni stroškom, arhitekturnim idealom... in pogosti pozablja na kvaliteto bivalnega okolja.

Radon v stavbah
Koncetracija radon v stavbah

Pri nakup nepremičnine kupcem omogočamo meritve radona v stavbah. Posamezniki, ki se zavedajo škodljivih učinkov povečane koncentracije radona, običajno s sanacijo stavb izboljšajo kakovost zraka v svojih bivalnih in poslovnih prostori.

Zato je pomembno, da imamo kvaliteto zraka nenehno pod nadzorom. Nadziramo lahko tisto kar lahko izmerimo:

- temperatura v prostoru

- vlaga v prostoru

- prisotnost plinov, dima, ogljikov monoksid

- nadzor vlage in plesni na stenah

- zunanji vpliv ali emisije

Digitalni merilec povprečne koncentracije radona izmeri koncentracije radona v bivalnih prostorih.

Radon meritve
Meritve radona - digitalni merilec

 

Meritve radona v bivalnem in delovnem okolju nam omogočajo presojo vrednosti radona in vpliv radona na zdravje. Mednarodna agencija za raziskovanje raka (IARC) radon in njegove razpadne produkte uvršča med snovi, ki so rakotvorne za človeka (skupina 1). Radon in njegovi razpadni produkti povzročajo pljučnega raka.

V Sloveniji so bile najvišje koncentracije radona izmerjene v zahodnem in južnem delu države, kjer prevladujejo karbonatne kamnine, Notranjsko - kraški del.

Obveščanju potrošnikov o energetski učinkovitosti stavb z uvedbo energetske izkaznice je lahko vzgled za informiranje kupcev nepremičnin o vplivu radona na bivanje. V nekaterih državah je radonska izkaznica že pogoj za prodajo ali oddajo nepremičnin, stanovanja, hiše.

Radon v hiše vstopa skozi razpoke v talni plošči in stenah, skozi cevi. Vzrok za vstop radona v zgradbe je rahlo znižan tlak v notranjosti, kar je posledica toplejšega zraka v zgradbah, predvsem v zimskem času. Dodatno je v hladnem obdobju zmanjšano tudi zračenje prostorov. Posledično so zimske koncentracije radona v povprečju 2‒3-krat višje kot poletne. 

Še posebej velja izpostaviti energetsko sanacijo obstoječih stavb, ki imajo praviloma slabše tesnjenje talne plošče in v katerih je slabo tesnjenje oken in ovoja hiše skrbelo za neprekinjeno zračenje prostorov. Ko se v tako stavbo vgradijo nova okna in nov izolacijski ovoj, se koncentracija radona v zgradbi lahko nekajkrat poviša. Najnovejše pasivne hiše pa naj bi praviloma imele ustrezno zatesnjene talne plošče, ki v kombinaciji s centralnim sistemom prezračevanja, zagotavljajo varnost pred povišanim koncentracijam radona. Kljub vsem izvedenim preventivnim ukrepom, pa za nobeno stavbo ne moremo z gotovostjo trditi, da je varna pred radonom, dokler tega ne potrdimo z meritvami. Tudi vrednosti izmerjene v sosednjih stavbah so običajno zelo različne.

 

-->

Ali je lahko plačevanje najemnine boljša odločitev, kot hipotekarni kredit pri nakupu stanovanja, hiše.
Pred odločitvijo o  najemu ali nakupu stanovanja ali hiše je potrebno upoštevati predvsem naslednje prednosti najema:

- Večje možnost mobilnosti ob neredni zaposlitvi, študiju

- Izogibanje davkom vezanih na prodajo in lastništvom nepremičnin

- Izogibanje stroškom vzdrževanja stanovanja, hiše, rezervni sklad, prenove

- Izogibanje stroškom vzdrževanja stanovanjske opreme, pohištva

- Tveganje povezano z padcem cen nepremičnin in gibanjem obrestnih mer

- Možnost hitrega prilagajanja na nepredvidene dogodke

- Neplačevanje stroškov stanovanja, hiše v času daljših počitnic ali dela v tujini

- Ni potrebno izpolnjevati pogojev za pridobitev kredita

 

 
 

Najem nepremičnine,stanovanja, hiše lahko zmanjša številne obveznosti, ki jih prinese lastništvo nepremičnine. 

 

-->

Nakup nepremičnine je za marsikoga eden izmed najpomembnejših odločitev, ki spremeni smer našega življenja. Hodimo po drugih ulicah, kuhamo v drugi kuhinji, jutranji pogled je nov.

Prvi korak pri nakupu nepremičnine je določiti, kaj bo najbolj vplivalo na kvalitetno življenje v novem domu.

Spletni brskalniki nam ponujajo poplavo lepih slik stanovanj hiš parcel, lokacij... in v poplavi možnosti lahko hitro zaidemo iz začrtane smeri.nakup nepremičnine

Drugi korak je ogled nepremičnine in pregled njene uporabnosti, vrednosti

Tretji korak je pregled vpisov v zemljiško knjigo, upravnih dovoljen za gradnjo in geodetskih podatkov

Kupec bo postal dejanski lastnik nepremičnine šele v trenutku, ko bo kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi. 

Četrti korak je zapis dogovora o prodaji v prodajni pogodbi

Peti korak je prevzem ključev.

 

V naši pravni službi vam lahko svetujemo, kako se lotiti nakupa nepremičnine in vam pomagamo, preden sklenete kupoprodajni posel.

 

 

 

 

-->

Poplavna direktiva ureja ocenjevanje poplavna ogroženosti, ki države evropske skupnosti zavezuje k izdelavi oceno poplavne nevarnosti in ogroženosti ljudi, okolja, nepremičnin in premoženja ter da aktivno izvajajo ukrepe, katerih glavni cilj je varstvo pred poplavami.
poplavna ogroženost
Poplavna ogroženost

Ocena poplavne nevarnosti in ogroženosti ljudi, okolja, nepremičnin in premoženja

Predhodna ocena poplavne ogroženosti določa območja, na katerih obstaja možnost pomembne poplavne ogroženosti ali verjetnosti, da bi se ta lahko pojavila. Za ta območja se izdelujejo karte poplavne nevarnosti in karte poplavne ogroženosti, ter načrti za obvladovanje poplavne ogroženosti.
 
Žibrše
Zadrževalnik pretoka vode na potoku Reka, Žibrše zmanjšuje poplavno ogroženost Logatc
Poplavna direktiva zajema vse vrste poplav, ne glede na to, od kod izvirajo (reke, jezera, morje, …), kje se pojavljajo (urbana, obalna, ruralna območja, …) in kaj so vzroki za njihov nastanek (neurja, taljenja snega, cunamiji, …). Njen cilj je zmanjševati ogroženost in škodljive posledice v zadnjih letih vse pogostejših poplav v Evropski skupnosti ter opredeliti preventivne ukrepe za zmanjšanje posledic podnebnih sprememb. Države članice morajo opredeliti poplavno ogrožena območja, pripraviti karte poplavne ogroženosti in načrte za obvladovanje ogroženosti na teh območjih. Poplavna direktiva vsebuje pomembne obveze za povečanje preglednosti in vključevanje državljanov v postopke načrtovanja ter čezmejno sodelovanje in pogajanja glede obvladovanja poplavne ogroženosti. 
-->

Nakupa nepremičnin na javni dražbi ali z zavezujočim zbiranjem ponudb na podlagi Sklepa sodišča v insolvenčnih postopkih. Ti postopki se vodijo zoper tiste gospodarske in druge subjekte, ki so postali prezadolženi ali dalj časa plačilno nesposobni.

Nakup nepremičnin na javni dražbi ali z zavezujočim zbiranjem ponudb

Večje število dražb je posledica gospodarske krize in prezadolženosti podjetij in posameznikov. Pogosto imajo prezadolžena podjetja v lasti največ novih stanovanj,stanovanjskih hiš ali poslovnih prostorov, ki so jih gradili za trg in jim jih zaradi krize, v kateri smo se znašli, ni uspelo prodati.
Sodišče s sklepom o prodaji določi način prodaje, izhodiščno ceno in višino varščine. Najpogostejši način prodaje v takšnem primeru je dražba.



Kako poteka nakup na dražbi?

Podatki o sodnih izvršbah v primerih stečajev so objavljene v Uradnem listu ali spletnem portalu AJPES-a, ki objavlja sodne izvršbe v primerih stečajev, na oglasnih deskah na sodiščih ali v časopisih oziroma na spletu. Dražbe se lahko udeleži vsakdo, ki vplača varščino v roku, določenem s Sklepom sodišča o prodaji nepremičnine na javni dražbi. Varščina načeloma znaša deset odstotkov od izklicne prodajne cene nepremičnine. Če pri draženju nepremičnine ne uspete,dobite znesek varščine povrnjen v roku 15 dni po končani dražbi. Če pa je nakup uspešen, se takoj

oz, najkasneje v roku 15 dni sklene kupoprodajna pogodba in varščina se vračuna v kupnino. Če v 30dneh od dražbe uspešni dražitelj ne vplača preostalega zneska kupnine, lahko ostane brez varščine.
Za določanje primerne cene za nakup cene je potrebna analiza preteklih prodaj, trenutnih oglasov in bodočih donosov.

-->

Pri nakupu nepremičnine stranki sklenete predpogodbo, ko želita z aro utrditi obligacijsko razmerje in niso izpolnjeni pogoji za podpis glavne pogodbe. (ni pridobljenih dokumentov za prodajo, potrdilo o namenski rabi, parcelacije zemljišč…….) Predpogodba je pogodba, s katero se prevzame obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba ( 33. člen OZ).

 

Predpogodba pri prodaji nepremičnine veže pogodbeni stranki, če vsebuje vse bistvene sestavine glavne pogodbe o nakupu nepremičnine. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka za njeno sklenitev, če ta rok ni bil določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. Sodišče naloži stranki, ki je odstopila od nakupa nepremičnine določenega v predpogodbi, da pogodbo sklene v določenem roku.

Predpogodba pri nakupu nepremičnine

Predpogodba pri nakupu nepremičnine

Po 33. členu Obligacijskega zakonika je predpogodba takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Predpogodba mora biti sklenjena v obliki, kakršna je predpisana za glavno pogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena.

 

 

 

-->